Comprar tierras agrícolas es un gran paso y muchos agricultores lo consideran necesario para una carrera agrícola segura. Aquí hay algunas preguntas frecuentes sobre la compra de tierras agrícolas:
Estoy buscando comprar un terreno. ¿Cuáles son mis mejores opciones de financiación?
La mejor opción de financiación es la que mejor se adapta a su propia situación, los recursos que tiene y su capacidad para gestionar los detalles de cada opción. De hecho, existe una amplia variedad de opciones de financiación. Estos incluyen obsequios, financiación colectiva (crowdfunding), préstamos (personales o institucionales), una hipoteca, financiación del vendedor, inversores o socios y un contrato de terreno.
Descubrirá que cada estrategia tiene su propio conjunto de responsabilidades legales. Por ejemplo:
- Las donaciones pueden obligar al donante a pagar un impuesto sobre donaciones.
- Es muy probable que las subvenciones y la financiación colectiva deban declararse como ingresos comerciales, por lo que querrá gestionar los ingresos y los gastos.
- Los préstamos y las hipotecas son dinero que se otorga con la expectativa de que el dinero será devuelto, y existen consecuencias por no realizar o incumplir los pagos.
- La inversión está fuertemente regulada y las cuestiones son complejas, por lo que querrá hablar con un abogado antes de considerar un acuerdo en el que se le reembolse al inversionista de acuerdo con el éxito de la granja.
- Una o más personas pueden aportar capital al negocio y ayudar a tomar decisiones comerciales. Estos son básicamente copropietarios, por lo que querrás decidir y documentar quién toma las decisiones, cómo se toman las decisiones y qué se hace con las ganancias y pérdidas, entre otros detalles.
- Los contratos de tierras pertenecen a una categoría aparte; les hemos dedicado una pregunta a continuación.
Cada método de financiación, incluso las donaciones, requiere que se analicen y anoten completamente los detalles. Los prestatarios deben comprender plenamente sus obligaciones. Las inversiones y las asociaciones deben indicar quién es responsable de qué. Una vez que haya investigado las opciones de financiamiento que tiene y los compromisos involucrados con cada opción, podrá decidir cuál es mejor para usted.
Estoy mirando una propiedad y me pregunto qué puedo hacer con ella si la compro. ¿Puedo alojar a pasantes, trabajadores u otros familiares? ¿Puedo subdividir el terreno? ¿Puedo realizar servicios de venta minorista de alimentos? ¿Producción de valor añadido? ¿Agroturismo? ¿Dónde puedo obtener información sobre posibles limitaciones de uso?
Las ordenanzas de zonificación pueden establecer limitaciones sobre el tipo y alcance de las actividades que pueden ocurrir en una propiedad específica, incluida la propiedad agrícola. Las operaciones agrícolas generalmente están permitidas, pero las empresas minoristas, comerciales o de fabricación a menudo no lo están. Cuando se permiten empresas no agrícolas, es posible que primero se requieran permisos.
Los potenciales compradores deberán investigar y conocer las obligaciones de zonificación específicas del terreno que están considerando. Esto puede implicar llamar a la autoridad de zonificación local (que puede ser una ciudad, pueblo, condado u otra unidad de gobierno). Muchas entidades locales tienen sus reglamentos de zonificación en línea. Otras opciones para descubrir lo que permite su reglamento de zonificación incluyen hablar con un abogado local o pedir ayuda a un bibliotecario recomendado.
PARA MÁS INFORMACIÓN: Lea la guía “Conceptos básicos de la diligencia debida en una parcela agrícola” para obtener consejos útiles sobre cómo investigar su reglamento de zonificación y otras responsabilidades legales asociadas con una parcela de tierra agrícola.
¿Puedo pagar en especie la compra de mi tierra agrícola con bienes o servicios?
Sí, puede, si el vendedor está de acuerdo. Los pagos en especie incluyen bienes como productos agrícolas o de valor agregado, activos como madera o mano de obra y servicios. Dado que un prestamista no querrá que se le paguen 20.000 dólares con queso (por muy delicioso que parezca), en la mayoría de los casos de pagos en especie se incluye un acuerdo de que algunos de los pagos sean en efectivo (ya sea en cuotas o en una suma global) y otros.
Los pagos en especie requieren el cálculo del valor de los productos o servicios pagados. La evaluación del valor de los bienes podría ser el precio vigente en el mercado de agricultores o en la tienda de comestibles de ese año. Para activos como la madera, o para servicios y mano de obra, podrían ser las tasas de mercado del estado o región. El vendedor/prestamista y el comprador/prestatario deben acordar un mecanismo claro para calcular este valor y deben incluirlo en los términos del acuerdo.
A efectos fiscales, los pagos en especie siguen siendo pagos y se aplican las normas fiscales. (Por ejemplo, los intereses recibidos por el prestamista son ingresos sujetos a impuestos, incluso si son en forma de queso). El Servicio de Impuestos Internos (IRS por sus siglas en inglés) puede optar por calcular el valor de mercado de los pagos en especie, independientemente de la valoración preferida de las partes. Los preparadores de impuestos o los abogados locales pueden ser buenas fuentes de información si tiene preguntas sobre impuestos antes de firmar un acuerdo de pago en especie.
Los contratos de tierras parecen una excelente manera de financiar la compra de tierras sin mucho dinero por adelantado. ¿Hay algo de lo que debo tener cuidado?
Los contratos de tierras (básicamente acuerdos de alquiler con opción a compra para adquirir tierras agrícolas) pueden de hecho ayudar a los agricultores a comprar tierras sin un pago inicial. Pero hay cosas importantes que debe comprender si está pensando en celebrar un contrato de tierras.
En primer lugar, debido a que los contratos de tierras a menudo incluyen una cláusula de caducidad que permite al vendedor cancelar el contrato si el comprador incumple, los contratos de tierras pueden contener el riesgo de perderlo todo si se atraviesan tiempos difíciles y no se puede realizar el pago. Que usted esté protegido de esas duras consecuencias depende de dónde viva. Algunos estados exigen que los contratos de tierras tengan protecciones similares a las que se encuentran en un arrendamiento o una hipoteca, pero es probable que esos estados también tengan requisitos de calificación para celebrar contratos de tierras en primer lugar. Algunos estados también exigen períodos de gracia en caso de incumplimiento, donde un comprador que no ha realizado un pago puede pagar el saldo restante en un corto período de tiempo y luego adquirir el título por sí mismo. En otros estados, el comprador puede recuperar algunos de los pagos que haya realizado en caso de incumplimiento. Por lo tanto, es importante averiguar cuáles son las leyes en su estado.
En segundo lugar, al igual que otros acuerdos de arrendamiento, las partes deberán determinar quién costea las cosas, desde las mejoras realizadas a la propiedad durante el período del contrato hasta los impuestos a la propiedad. Las partes deberán abordar cuestiones como qué sucede si el gobierno toma la tierra y si el comprador puede arrendarla a otra persona. Al igual que con las prácticas de arrendamiento, los mejores acuerdos son aquellos que reflejan las preocupaciones y deseos comunicados de ambas partes, y se plasman en un acuerdo escrito.
DISCLAIMER: This guide does not provide legal advice or establish an attorney-client relationship between the reader and author. Consult an attorney for advice specific to your situation and the state in which you operate.