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Compra De Tierras Con Un Amigo A Través De FFSA
Dos o más agricultores quieren trabajar juntos para comprar una sola propiedad. ¿Podría un préstamo de Propiedad Agrícola (Farm Ownership) de la FSA ser una opción para este tipo de compra cooperativa de tierras? ¡Sí! Esta guía acompaña a las y los lectores paso a paso para entender cómo calificar, al mismo tiempo que explora otros mecanismos de financiamiento cooperativo y ejemplos.
Introducción
Esta guía examina cómo hacer una solicitud de préstamos de la Farm Service Agency FSA Farm Ownership FO (Propiedad Agrícola (FO) de la Agencia de Servicios Agrícolas (FSA) como un grupo de individuos no relacionados y no casados. Los préstamos de Propiedad Agrícola (FO) es un tipo de préstamo disponible en la FSA para la compra de una operación agrícola.
Un préstamo FO de la FSA también puede ser utilizado para:
- Ampliar una operación agrícola familiar existente,
- Hacer mejoras al capital de una operación agrícola familiar existente,
- Obtener fondos para un anticipo para la compra de una operación agrícola familiar o
- Comprar la adquisición total de los otros propietarios (solo en circunstancias raras y especificas).
La FSA se especializa en ayudar a los agricultores que no pueden obtener financiamiento en ningún otro lugar. Estos préstamos son favorables porque tienen tasas de interés más bajas que las disponibles en el mercado comercial. Pero puede haber desventajas. En primer lugar, el obtener un préstamo de FSA es un proceso que consume mucho tiempo lo cual puede hacer difícil competir con los compradores que tienen acceso a financiamiento tradicional. Típicamente, el proceso de financiamiento tradicional es mucho más rápido que el obtener un préstamo de la FSA. Los préstamos FO de la FSA tienen un límite de $6,0000,000.00. Sin embargo, el enfoque de esta guía no es el explorar cuándo y cómo un préstamo FO de la FSA vale la pena. Esta guía explora la elegibilidad de un tipo de solicitante específico para este préstamo el grupo de individuos no relacionados (y no casados).
Preguntas Iniciales
¿Quién puede recibir un préstamo FO de la FSA?
Grupos de personas no relacionadas y no casadas pueden solicitar y recibir un préstamo FO de la FSA. Sin embargo, el camino a seguir no es tan sencillo como lo es para el solicitante típico que consiste en una persona individual o una familia. Esta guía iluminará el camino para grupos de personas no relacionadas y no casadas que desean solicitar un préstamo FO.
Pero antes de empezar, vamos a ajustar nuestra terminología. La FSA se refiere a los solicitantes que son grupos de personas no relacionadas y no casadas como “entidades solicitantes”. El término entidad solicitante se utiliza porque las personas involucradas suelen formar una LLC, una corporación u otra entidad comercial que cumple con los requisitos. La entidad es la solicitante del préstamo FO.
A su vez, los propietarios/socios de la entidad asumen compromisos obligatorios con la FSA en su calidad de propietarios, de manera similar a como lo haría una persona individual o una pareja casada. Sin embargo, esta distinción es esencial para comprender cómo se aplican los criterios a una entidad solicitante. Lo explicaremos con más detalle más adelante, pero por ahora, las y los lectores deben reconocer que cuando hablamos de “entidades solicitantes”, nos referimos a grupos de personas no relacionadas y no casadas.
¿Cómo pueden las entidades solicitantes recibir préstamos FO?
Los solicitantes de un préstamo FO deberán cumplir con los 12 requisitos generales enumerados a continuación. Todos estos factores son importantes para ser un solicitante exitoso de un préstamo FO de la FSA. Entre ellos se encuentra el cumplimiento del requisito de “operación agrícola familiar.” Esto puede resultar confuso para grupos de personas que desean adquirir una operación agrícola en conjunto, pero que no están relacionadas ni casadas y, por lo tanto, no encajan en la definición tradicional de “familiar”.
Al analizar cómo las 12 reglas se aplican a una entidad solicitante, se aplica un principio general: la entidad cumple con las reglas si cada uno de sus miembros propietarios/socios, de manera individual, cumple con las reglas. Por ejemplo, la regla 2 indica que el solicitante no debe tener condenas por delitos relacionados con sustancias controladas. Si aplicamos este principio general a la entidad solicitante, entonces cada miembro propietario/socio de la entidad solicitante no debe tener ninguna condena por delitos de sustancias controladas. Si alguno de los miembros propietarios/socios tiene una condena de este tipo, la entidad solicitante no cumple con la regla.
Este principio general de aplicar la regla específica a cada uno de los miembros propietarios/socios de la entidad funciona bien para las reglas 1 a 8. En la segunda parte de esta guía se proporcionará más información sobre cómo aplicar estas reglas a cada uno de los miembros propietarios/socios de la entidad de manera individual.
Las cosas se complican más cuando examinamos las reglas 9 a 12. Por ejemplo, la regla 11 indica que la entidad debe cumplir con los requisitos de una operación agrícola familiar. Si los miembros propietarios/socios de la entidad no son “familiares”, según la definición de personas relacionadas por vínculos sanguíneos o por matrimonio, surgen consideraciones más complejas. ¿Cuál es la intención y la definición de una “operación agrícola familiar”, y cómo puede una entidad con miembros propietarios/socios no relacionados cumplir con esta regla? Exploraremos esta regla junto con los requisitos de capacitación (#10) y la prueba del 75 % (#12). Debido a que estas reglas pueden ser más desafiantes y menos evidentes, las analizaremos primero.
¿Qué se necesita para calificar para un préstamo FSA FO?
Algunos requisitos se aplican a todos los individuos que firman la nota promisoria. Las notas promisorias son promesas por escrito de reembolsar el dinero prestado. Todo individuo que firme la nota promisoria puede ser considerado personalmente responsable de pagar el préstamo si el negocio no lo hace. Firmar una nota promisoria es un asunto serio y constituye lo que a veces se denomina una “garantía personal” para el pago del préstamo.
La FSA exige que todos los individuos propietarios/socios de la entidad solicitante firmen la nota promisoria y, a su vez, requiere que todo individuo que la firme cumpla con ciertos criterios. Por ejemplo, cada uno de estos individuos debe cumplir al menos una de las siguientes condiciones:
Ser un/a agricultor/a principiante;
No haber tenido un préstamo FO pendiente por más de diez años antes de la fecha en que se cierre el nuevo préstamo; o
No haber recibido nunca un préstamo FO directo.
¿Qué entidad formamos?
Los individuos que trabajan juntos para solicitar un préstamo FO de la FSA deben distinguirse como un grupo específico de personas, lo cual se logra con mayor facilidad cuando el grupo organiza una estructura empresarial formal y separada. Las opciones más comunes son una Compañía de Responsabilidad Limitada (LLC) o una corporación. Ambos tipos de entidad suelen ser sencillos para contratar con la FSA para un préstamo FO porque proporcionan un nombre legal distinto para el grupo formalizado de individuos. Las LLC y las corporaciones también ofrecen una estructura legal clara. Otras opciones de estructura empresarial, como las sociedades o las operaciones conjuntas, también son elegibles, pero puede haber detalles adicionales que deban resolverse con el/la oficial de préstamos en relación con el nombre de la parte contratante.
Las organizaciones sin fines de lucro, sin embargo, no son un tipo de entidad elegible. Una de las razones es que una organización sin fines de lucro no tiene propietarios, y puede ser difícil responsabilizar personalmente a las personas involucradas por las deudas de la organización. Otra razón es que la FSA ofrece estos préstamos para ayudar a que los negocios se vuelvan rentables y autosuficientes. Las organizaciones sin fines de lucro, por lo general, no cumplen con ninguno de estos objetivos. Por estas razones, la FSA no acepta solicitantes sin fines de lucro.
Todo negocio tiene propietarios/socios. La característica esencial de un propietario/socio es que recibe una parte de las ganancias (o pérdidas) del negocio. En algunos casos (especialmente cuando el negocio no genera ganancias ni pérdidas), puede resultar difícil determinar quién es propietario/socio y quién es simplemente un/a empleado/a. Sin embargo, es fundamental determinar quiénes sí y quiénes no son propietarios/socios de la entidad solicitante antes de comenzar el proceso de solicitud. Dado que sabemos que la mayoría de los criterios que se aplican a un solicitante individual también se aplican a cada propietario/socio individual de una entidad solicitante, es necesario tener absoluta claridad sobre este punto.
¿Quiénes son los propietarios de nuestra entidad?
Todo negocio tiene propietarios. La característica esencial de un propietario es que recibe parte de las ganancias (o pérdidas) del negocio. A veces (especialmente cuando el negocio no genera ganancias o pérdidas), puede ser difícil determinar quién es el propietario en lugar de ser sencillamente un empleado. Aun así, es esencial el determinar quién es y quién no es miembro de la sociedad solicitante antes de empezar el proceso de solicitud. Porque sabemos que la mayoría de las reglas que le aplican a un solicitante individual también les aplican a todos y cada uno de los miembros de la sociedad solicitante, tenemos que entender claramente este asunto.
Unos cuantos factores diferentes a menudo distinguen a los propietarios. Típicamente los propietarios tienen un poder significativo para tomar decisiones, tales como la capacidad de incurrir en deudas o el cerrar el negocio. Los propietarios rinden cuentas en sus declaraciones de impuesto de las ganancias y pérdidas recibidas (igualmente como los empleados rinden cuentas en sus declaraciones de impuestos sobre el salario ganado). Mientras grupos diversos de personas pudieran unirse para formar una operación agrícola, no todas las personas necesariamente quieren o necesitan ser socios. Algunas personas tal vez quieran algo más que el poder significativo de tomar decisiones. Otros tal vez no estén preparados para rendir cuentas de las ganancias y pérdidas en las declaraciones de impuesto siendo que eso requiere un número de seguro social o un número de identificación de contribuyente. Además, si el incluir a un individuo como socio causara que la sociedad sea descalificada de oportunidades como las de un préstamo FO de la FSA, el grupo tal vez decida no tener a esa persona como uno de los socios.
La decisión sobre qué tipo de sociedad formar es a menudo muy sencilla, mientras que el decidir quién es socio puede tomar más tiempo. La posible sociedad solicitante tal vez tenga que evaluar cada regla a continuación para determinar cómo impactaría su situación antes de decidir quiénes serían los socios. De cualquier manera, la decisión se deberá tomar antes de preparar la solicitud y presentarla.
¿Hay algo más que debamos considerar al solicitar la solicitud?
También es importante evaluar la salud del negocio antes de solicitar un préstamo a la FSA. La FSA querrá poder concluir con confianza que la entidad solicitante es propietaria de un negocio agrícola viable. Esto no tiene nada que ver con el tamaño relativo de la operación, sino con las proyecciones futuras del negocio y su capacidad para prosperar. La FSA evaluará si el negocio vende principalmente productos agrícolas, genera ingresos suficientes y demuestra prácticas comerciales sólidas, como un buen mantenimiento de registros.
Para comprender la salud del negocio, el/la oficial de préstamos de la FSA revisará los registros del negocio, que pueden incluir planes de negocios, registros de ventas y calendarios de producción.
En general, la FSA no querrá otorgar préstamos a operaciones que no mantengan buenos registros y que no esperen eventualmente generar ganancias. Si el negocio se encuentra en sus primeras etapas o atraviesa una recesión económica y las ganancias son inexistentes o mínimas, los solicitantes deberán demostrar que el negocio cuenta con un plan para alcanzar la rentabilidad. En esencia, la FSA busca negocios que mantengan registros sólidos y cuenten con un plan de negocios alcanzable.
Además, como ocurre en cualquier solicitud de crédito, la FSA estará interesada en detalles específicos sobre si el negocio puede cumplir con su obligación de pago del préstamo, independientemente de si el negocio ya está generando ganancias. La prueba de la FSA compara los ingresos agrícolas brutos típicos generados por la operación con los pagos anuales de las deudas de la granja. Estas dos cifras deben ser al menos iguales para que la FSA determine que el negocio agrícola es viable. Sin embargo, los ingresos brutos no necesariamente serán el único dato que el/la oficial de préstamos tomará en cuenta. El/la oficial de préstamos debe tener la certeza de que la obligación del préstamo puede ser pagada.
Ahora que estamos en la misma página sobre nuestra terminología, las consideraciones de propiedad, la necesidad de una entidad comercial formal y saludable, y algunos criterios universales para los préstamos FO de la FSA, ¡estamos listos! Exploremos cómo un solicitante que es una entidad cumple con cada uno de los criterios estándar para un préstamo FO de la FSA.
Los 12 Criterios para la Compra Cooperativa (también conocida como “Comprar con un Amigo”)
Colaborando con un Agente de Préstamos de la FSA
Cómo Empezar
Muchos de los agentes de la FSA nunca han preparado un préstamo para las LLC o entidades compuestas de personas no relacionadas y no casadas, y tal vez algunos piensen que eso no se permite. Los miembros propietarios de la entidad pudieran estar colaborando con un agente de préstamos que no esté familiarizado con este tipo de solicitudes, mientras que otros encontrarán agentes muy bien versados. Le podemos asegurar que sí es posible obtener un FO de la FSA como una entidad solicitante y que los agentes de préstamos de la FSA tienen los recursos disponibles para ayudar a guiarle a usted a través del proceso.
La preparación es la clave para la mejor manera de empezar a colaborar con su agente de préstamos. Utilice la lista de verificación que hemos creado en las siguientes páginas para que le ayude a asegurarse que la sociedad está establecida correctamente y los socios individualmente tengan los documentos necesarios para garantizar una solicitud exitosa.
El/la oficial de préstamos querrá revisar muchos de los documentos del negocio. Usted no tiene que preparar estados financieros de primera clase explicando las ganancias y pérdidas, pero pase tiempo organizando estos registros para que personas que no son parte de su negocio puedan leerlos fácilmente.
Análisis de la Estructura de Propiedad
Debido a los requisitos del préstamo FO de la FSA, es posible que sea necesario tomar decisiones difíciles sobre quién puede ser propietario/socio dentro de la entidad que se está formando para solicitar un préstamo FO. Utilice la lista de verificación descargable en esta página para considerar las circunstancias personales de cada uno de los propietarios de su entidad.
Si alguna casilla queda sin marcar, entonces sabrá que existe un problema y será necesario reconsiderar la estructura de propiedad. Si está trabajando con una persona con la que le gustaría compartir la propiedad del negocio, pero que no cumple con alguno de estos criterios, será necesario explorar otra estructura organizacional como alternativa.
Preguntas Más Profundas Para los Propietarios/Socios
Estas preguntas requieren un poco más de análisis. Los propietarios/socios necesitarán hablar sobre sus antecedentes y capacidad para administrar una operación agrícola, determinar quién participará en la administración diaria del negocio agrícola y quién será el responsable de tomar decisiones estratégicas. Todos los propietarios/socios tienen que dar a conocer sus historiales de crédito y qué tan calificados son para un préstamo FSA.
- Por lo menos 50% de los socios o posibles socios tienen la experiencia administrativa requerida y pueden documentarla.
- Todos los propietarios/socios o posibles propietarios/socios poseen historial de crédito aceptable.
- Por lo menos 50% de los propietarios/socios serán responsable por el funcionamiento diario de la operación agrícola y todas las decisiones estratégicas.
Recursos Extra
¿Les parece que un préstamo FSA FO podría ser la mejor opción para usted y sus amigos? Hemos creado herramientas adicionales para que todos las usen mientras se preparan para reunirse con la FSA. Si desean imprimir esta información para más adelante, pueden descargar la versión en PDF. ¡Compartan este recurso con otros agricultores que buscan acceder a tierras con sus amigos!
Este material se basa en trabajos financiados por el Instituto Nacional de Alimentos y Agricultura (NIAA) del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA), bajo el acuerdo número 2024-38640-42989, a través del programa SARE de la Región Centro-Norte, bajo el proyecto número LNC24-495. El USDA es un empleador y proveedor de servicios que ofrece igualdad de oportunidades. Las opiniones, hallazgos, conclusiones o recomendaciones expresadas en esta publicación son responsabilidad del autor o autores y no deben interpretarse como una decisión o política oficial del USDA ni del Gobierno de los Estados Unidos.
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