Introducción
Esta guía examina cómo hacer una solicitud de préstamos de la Farm Service Agency FSA Farm Ownership FO (Propiedad Agrícola (FO) de la Agencia de Servicios Agrícolas (FSA) como un grupo de individuos no relacionados y no casados. Los préstamos de Propiedad Agrícola (FO) es un tipo de préstamo disponible en la FSA para la compra de una operación agrícola.
Un préstamo FO de la FSA también puede ser utilizado para:
1. Ampliar una operación agrícola familiar existente,
2. Hacer mejoras al capital de una operación agrícola familiar existente,
3. Obtener fondos para un anticipo para la compra de una operación agrícola familiar o
4. Comprar la adquisición total de los otros propietarios (solo en circunstancias raras y especificas).
La FSA se especializa en ayudar a los agricultores que no pueden obtener financiamiento en ningún otro lugar. Estos préstamos son favorables porque tienen tasas de interés más bajas que las disponibles en el mercado comercial. Pero puede haber desventajas. En primer lugar, el obtener un préstamo de FSA es un proceso que consume mucho tiempo lo cual puede hacer difícil competir con los compradores que tienen acceso a financiamiento tradicional. Típicamente, el proceso de financiamiento tradicional es mucho más rápido que el obtener un préstamo de la FSA. Los préstamos FO de la FSA tienen un límite de $6,0000,000.00. Sin embargo, el enfoque de esta guía no es el explorar cuándo y cómo un préstamo FO de la FSA vale la pena. Esta guía explora la elegibilidad de un tipo de solicitante específico para este préstamo el grupo de individuos no relacionados (y no casados).
¿Puede recibir un préstamo FO de la FSA un grupo de personas no relacionadas?
Grupos de personas no relacionadas y no casadas pueden solicitar y recibir un préstamo FO de la FSA. Sin embargo, el camino a seguir no es tan sencillo como lo es para el solicitante típico basado en individuos o familias. Esta guía iluminará el camino para los grupos de personas no relacionadas y personas no casadas que desean solicitar un préstamo FO.
Pero antes de empezar, vamos a ajustar nuestra terminología. La FSA llama solicitantes a grupos de personas no relacionadas y no casadas como “sociedad solicitante.” El término sociedad solicitante se utiliza porque los individuos involucrados típicamente forman una LLC, corporación u otra sociedad de negocios competente. La sociedad es el solicitante del préstamo FO. A su vez, los miembros de la sociedad hacen un compromiso obligatorio a la FSA en su capacidad de propietarios, así como un individuo o una pareja casada pudiera hacerlo. Sin embargo, la distinción es esencial para entender las reglas que aplican a una sociedad solicitante. Lo explicaremos más adelante, pero por ahora, los lectores deberían reconocer que nosotros estamos llamando “sociedad solicitante” a los grupos de personas no relacionadas y no casadas.
¿Cómo puede recibir un préstamo FO de la FSA una sociedad solicitante?
Los solicitantes de un préstamo FO deberán cumplir con los 12 requisitos generales enumerados a continuación. Todos estos factores son importantes para ser un solicitante exitoso de un préstamo FO de la FSA. Entre esos es el cumplir con el requisito de “operación agrícola familiar.” Esto puede confundir a grupos de personas que quieren adquirir una operación agrícola juntos, pero no están relacionados ni casados, y por lo tanto no es la definición tradicional de ‘familiar.’
Todos los solicitantes de préstamos de
propiedad agrícola deben:
1. Ser ciudadano de los EE. UU., ciudadanos no nacionales de los EE. UU. o un ‘extranjero elegible
2. No tener condenas por delitos de sustancias controladas
3. Tener capacidad legal
4. Tener un historial de crédito aceptable
5. Tener imposibilidad de obtener financiamiento en el mercado comercial
6. No tener estatus de deudor moroso federal (excepto deudas al IRS)
7. No tener fallos judiciales pendientes
8. No tener violaciones contra el seguro federal de cultivos
9. Demonstrar capacidad administrativa agrícola
10. Cumplir con los requisitos de capacitación
11. Cumplir con los requisitos para las operaciones agrícolas familiares y
12. Cumplir con la prueba del 75% si es que múltiples sociedades están involucradas
Al analizar cómo las 12 reglas aplican a una sociedad solicitante, se aplica un principio general: la sociedad cumple con las reglas si cada miembro individualmente cumple con las reglas. Por ejemplo, la regla 2 indica que el solicitante no debe tener condenas por delitos de sustancias controladas. Si aplicamos el principio general para la sociedad solicitante, entonces cada miembro individual de la sociedad solicitante no debe tener ninguna condena de delitos de sustancias controladas. Si alguno de los miembros tiene tal condena, la sociedad solicitante no cumple con la regla.
El principio general al aplicar la regla específica a cada uno de los miembros de la sociedad funciona bien en las reglas 1-8. En la segunda parte de esta guía, se proporcionará más información sobre cómo aplicar estas reglas a cada uno de los miembros de la sociedad individualmente.
Las cosas se complican más cuando examinamos las reglas 9-12. Por ejemplo, la regla 11 indica que la sociedad debe cumplir con los requisitos de una operación agrícola familiar. Si los miembros de la sociedad no son “familiares,” de acuerdo con la definición que gente que son relacionadas entre sí por vínculos sanguíneos o por matrimonio, tenemos unas preocupaciones más complejas. ¿Cuál es el intento y definición de una “operación agrícola familiar,” y cómo puede una sociedad con miembros no relacionados cumplir la regla? Exploraremos esta regla junto con los requisitos de capacitación (#10) y la prueba del 75% (#12). Debido a que estas reglas son potencialmente más desafiantes y poco perceptibles, las analizaremos primero.
¿Qué tipo de sociedad formamos y quiénes son nuestros miembros?
Los individuos que colaboran para solicitar un préstamo FO de la FSA necesitan distinguirse entre sí mismos como un grupo específico de personas, lo cual se logra más fácilmente si el grupo organiza una estructura formal de negocio. Las opciones más comunes son una Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) o una corporación. Ambas sociedades pueden más fácilmente contratar con la FSA para un préstamo FO porque ofrecen el nombre de una razón social legal para la formalización del grupo de individuos. Las LLC y las corporaciones también proporcionan una clara estructura legal. Existen otras opciones, tales como una sociedad colectiva u operaciones conjuntas, tal vez existan detalles adicionales que aclarar con el agente de préstamos sobre el nombre de la parte contratante.
Sin embargo, las organizaciones no lucrativas, no son el tipo de sociedad elegible. Una de las razones es que las organizaciones no lucrativas no tienen propietarios, y puede ser difícil hacerlos personalmente responsables por las deudas de la organización no lucrativa. La otra razón es que la FSA proporciona estos préstamos para ayudar a los negocios a ser generadores de ingresos y que sean autosuficientes. Las organizaciones no lucrativas no son ninguna de esas cosas. Debido a esto, la FSA no aceptará solicitantes de organizaciones no lucrativas.
Todo negocio tiene propietarios. La característica esencial de un propietario es que recibe parte de las ganancias (o pérdidas) del negocio. A veces (especialmente cuando el negocio no genera ganancias o pérdidas), puede ser difícil determinar quién es el propietario en lugar de ser sencillamente un empleado. Aun así, es esencial el determinar quién es y quién no es miembro de la sociedad solicitante antes de empezar el proceso de solicitud. Porque sabemos que la mayoría de las reglas que le aplican a un solicitante individual también les aplican a todos y cada uno de los miembros de la sociedad solicitante, tenemos que entender claramente este asunto.
Unos cuantos factores diferentes a menudo distinguen a los propietarios. Típicamente los propietarios tienen un poder significativo para tomar decisiones, tales como la capacidad de incurrir en deudas o el cerrar el negocio. Los propietarios rinden cuentas en sus declaraciones de impuesto de las ganancias y pérdidas recibidas (igualmente como los empleados rinden cuentas en sus declaraciones de impuestos sobre el salario ganado). Mientras grupos diversos de personas pudieran unirse para formar una operación agrícola, no todas las personas necesariamente quieren o necesitan ser socios. Algunas personas tal vez quieran algo más que el poder significativo de tomar decisiones. Otros tal vez no estén preparados para rendir cuentas de las ganancias y pérdidas en las declaraciones de impuesto siendo que eso requiere un número de seguro social o un número de identificación de contribuyente. Además, si el incluir a un individuo como socio causara que la sociedad sea descalificada de oportunidades como las de un préstamo FO de la FSA, el grupo tal vez decida no tener a esa persona como uno de los socios.
La decisión sobre qué tipo de sociedad formar es a menudo muy sencilla, mientras que el decidir quién es socio puede tomar más tiempo. La posible sociedad solicitante tal vez tenga que evaluar cada regla a continuación para determinar cómo impactaría su situación antes de decidir quiénes serían los socios. De cualquier manera, la decisión se deberá tomar antes de preparar la solicitud y presentarla.
¿Qué otro tipo de cualidades comerciales para el negocio considera la FSA?
También es importante evaluar la salud del negocio antes de solicitar un préstamo a la FSA. La FSA querrá concluir confiadamente que la sociedad solicitante posee una operación agrícola factible. Esto no tiene nada que ver con el tamaño relativo de la operación, pero sí tiene todo que ver con el prospecto futuro del negocio y la capacidad para prosperar. La FSA considerará si es que el negocio principalmente vende productos agrícolas, genera suficientes ingresos y demuestra prácticas comerciales sólidas tales como la contabilidad. Para entender la salud del negocio, el agente de la FSA revisará los registros del negocio, los cuales pueden incluir planes de negocio, registros de ventas y programas de producción.
En general, la FSA no querrá otorgar préstamos a las operaciones que no mantengan buenos registros y no esperan finalmente obtener ganancias. Si el negocio está en su infancia o si está pasando por disminución de actividad económica y las ganancias no existen o son mínimas, los solicitantes necesitan demostrar que el negocio tiene un plan para lograr ganancias. Esencialmente, la FSA está buscando negocios que puedan mantener registros sólidos y que tengan un plan de negocio alcanzable.
Adicionalmente, como en cualquier otra solicitud de crédito, la FSA estará interesada en los detalles específicos sobre si el negocio puede o no pagar la obligación del préstamo, ya sea que el negocio produzca ganancias o no. La prueba de la FSA compara el típico ingreso bruto generado por la operación agrícola a los pagos parciales anuales de las deudas de la operación agrícola. Estas dos cantidades deberán ser por lo menos iguales para que la FSA determine que la operación agrícola es viable. Sin embargo, el ingreso bruto no necesariamente tiene que ser la única cantidad que el agente de préstamos tome en consideración. El agente de préstamos tiene que estar seguro de que la obligación del préstamo pueda ser pagada.
Finalmente, unos cuantos requisitos aplican a todos los individuos que firmen la nota promisoria. Las notas promisorias son promesas por escrito de pagar el dinero prestado. Toda persona que firme la nota promisoria puede ser responsable personalmente de pagar el préstamo si el negocio no lo paga. El firmar una nota promisoria es algo muy importante y proporciona lo que a veces se llama “una garantía personal” para pagar el préstamo. La FSA requiere que todos los miembros de la sociedad firmen la nota promisoria, y a su vez, requiere que cada persona que firme la nota promisoria cumpla con ciertas reglas. Por ejemplo, cada uno de estos individuos debe por lo menos satisfacer una de las siguientes condiciones:
1. Ser un agricultor principiante,
2. No haber tenido un préstamo FO pendiente por más de diez años antes de la fecha en que se cierre el nuevo préstamo o
3. Nunca haber recibido un préstamo FO directo.
Ahora que entendemos nuestra terminología, consideraciones de propiedad, la necesidad de una sociedad formal saludable y algunas de las reglas universales para los préstamos FO, ¡estamos listos! Exploremos cómo una sociedad solicitante cumple con el estándar de las reglas para un préstamo FO de la FSA.