Encontrando su propiedad
Aproximadamente nueve meses después, su agente de bienes y raíces les llamó sobre una propiedad en el margen superior de su presupuesto de $300,000.00. Esta propiedad tenía un campo de ocho acres, con dos acres más al lado norte que tenía un estanque pequeño bajo unos matorrales y con árboles de madera dura en el lindero norte de la propiedad. María y Mateo estaban muy emocionados sobre esta propiedad, especialmente porque ellos se podían imaginar construyendo una casita a un lado del estanque después de remover algunos de los matorrales. Además, el terreno estaba a solo una milla de la iglesia y la operación agrícola podría continuar sirviendo a la misma comunidad.
Tanto Alejandro como Elena ya estaban establecidos en sus propias casas por separado y no estaban interesados en vivir en la operación agrícola, así que parecía que esta propiedad llenaba las necesidades de todos. La meta era el cultivo intensivo para el mercado, y aún con cuatro propietarios, no anticipaban cultivar más de seis acres. Después de obtener resultados positivos de la prueba del suelo, ¡todos estaban de acuerdo!
Tan pronto como se sintieron seguros de esta propiedad, les dijeron a Alejandro que fuera a registrar la LLC con el estado. Sabían que los bancos e instituciones con las cuales iban a estar colaborando los percibirían como una sola sociedad, así que ellos sabían que era tiempo para empezar a pagar las cuotas anuales. Después de reunirse muchas veces, ellos habían hecho muchas decisiones en cuanto a la administración, así que el redactar el acuerdo de operaciones fue un proceso muy sencillo.
Pero el grupo necesitaba financiamiento. No tenían el dinero suficiente para pagar por la tierra al contado. Alejandro y Elena hablaron con sus bancos y recibieron respuestas con malas noticias, un banco rehusó colaborar con un grupo como el de ellos, diciendo que era muy arriesgado y el otro banco les ofreció un préstamo con una tasa de interés excesivamente alta. Con eso, el grupo se dirigió a hablar con el agente de préstamos de la FSA.
Dirigiéndose a la FSA
Sol Naciente programó una reunión con el agente local de préstamos de la FSA para hablar sobre un préstamo de propiedad agrícola. Antes de ir a la oficina, ellos leyeron esta guía de la FSA “Your Guide to FSA Farm Loans.” A continuación, se enumeran los documentos que cada uno de ellos reunieron para llevarlos a la reunión:
- El acuerdo de operaciones de la LLC,
- Los estados de cuentas de los bancos por los últimos dos meses,
- Los formularios anteriores Schedule F de Sol Naciente,
- El plan de negocio y los registros de ventas de Sol Naciente,
- El informe de ganancias y pérdidas del año anterior,
- Documentación de los gastos anuales del negocio por los últimos tres años,
- Todos los cuatro socios también llevaron sus estados de cuentas bancarios personales y talones de cheques de los últimos dos meses,
- Todos los cuatro socios llevaron sus identificaciones incluyendo documentación de ciudadanía,
- Todos los cuatro socios llevaron un resumen de sus gastos personales anuales y el total del valor neto.
Todos los registros del negocio estaban juntos en una carpeta de tres anillos. Cada uno de los propietarios individuales de Sol Naciente organizaron sus propios documentos personales.
Estos cuatro amigos sabían que lo que estaban intentando era algo inusual. La mayoría de las operaciones agrícolas son administradas por una sola persona o una pareja casada, y esto es lo que las instituciones esperan. Ellos querían estar muy preparados para hablar con el agente de préstamos. Dos de ellos ya habían hablado con sus propios bancos y solicitaron préstamos, así que ellos compartieron sus experiencias con el grupo sobre qué esperar. El grupo estaba ansioso porque sabían que el proceso del préstamo podría tomar mucho tiempo con la FSA. Teniendo la esperanza de que pudieran conseguir una tasa de interés baja y comprar la tierra, ¡estaban listos para seguir adelante!
María habló con un amigo agricultor que financió su tierra a través de un préstamo de la FSA para pedirle información, aunque esa persona no era parte de una sociedad solicitante. Aunque la información que ella obtuvo fue útil. El grupo quería tener una clara idea de qué esperar por parte de la FSA para poder detectar algún problema si el proceso empieza a descarrilarse.
¿Cómo se procesaría la solicitud de Sol Naciente?
¡Los solicitantes reales del préstamo de propiedad agrícola de la FSA serían un total de cinco! La Granja Sol Naciente, LLC sería una, y los cuatro socios individuales serían los otro cuatro ‘solicitantes.’ Esto es porque la LLC está solicitando el préstamo, pero cada socio individual de la LLC debería estar de acuerdo con personalmente garantizar el préstamo. Al final, el agente de la LLC y cada uno de los socios individuales firmarían lo que se llama la nota promisoria.
¡Usted pudiera decir, espera! ¡¿Qué no es esa la razón por la cual ellos se establecieron como una LLC en primer lugar para que ellos no fueran personalmente responsables por las deudas del negocio?! Bueno, sí. Pero en ciertos casos, existen instituciones con el poder para pedirle a los socios que renuncien a esa protección
Es muy difícil para un negocio el establecer su propio crédito para poder obtener un préstamo sin una garantía personal de algunos o todos sus socios. Ninguna institución financiera acordará a un préstamo si no piensa que después podrá recuperar la cantidad de dinero prestado. En el caso de financiamiento de tierras, es muy común que los socios del negocio personalmente garanticen el préstamo. Y, sí, eso significa que, si el negocio no puede pagar el préstamo, la FSA irá tras cada uno de los socios individuales (y sus activos personales) para cumplir con la obligación del préstamo. ¡Este es el intercambio por obtener financiamiento!
Sin embargo, en papel, el ‘solicitante del préstamo’ será la Granja Sol Naciente, LLC. Recuerden cómo Sol Naciente decidió asignar un socio como el representante autorizado por dos años. Eso quiere decir que la persona que actualmente es el representante autorizado (Alejandro) firmaría en nombre de la LLC para comprometer a la LLC en la nota promisoria. De hecho, él firmaría primero como “Alejandro Reyes, socio y representante autorizado de la Granja Sol Naciente, LLC” y luego otra vez como, sencillamente, “Alejandro Reyes.” Él está firmando como el representante autorizado la primera vez y la segunda vez, como él mismo, esa es la garantía personal. Todos los otros socios firmarán como ellos mismos, sin títulos elegantes, solo sus nombres.
En la lista de documentos que el grupo preparó para llevar a la reunión con FSA, usted verá que todos reunieron sus documentos relacionados a ciudadanía y crédito. Todos los cuatro individuos de Sol Naciente deben (poder proporcionar documentación de ser) ciudadanos de los EE. UU., ciudadanos no nacionales, o un extranjero elegible, tal como un residente permanente legal. Repase la Sección 2, Regla 1 de esta guía para más detalles sobre cuál documentación es suficiente. Además, el crédito de cada uno de los socios será revisado. Eso quiere decir que el agente de préstamos de la FSA revisará los estados de cuentas bancarios y obtendrá un reporte de crédito riguroso de cada uno de los socios. La FSA, necesitará consentimiento por escrito para hacer esto y utilizará ya sea el número de seguro social o su nombre, fecha de nacimiento, domicilio e historial de empleo para verificar la identidad con una de las agencias principales de difusión de información de crédito. Los socios de Sol Naciente deben asegurarse de que ninguno de ellos tenga ninguno de los adicionales aspectos descalificantes en sus historiales, incluyendo:
- Condenas por delitos de sustancias controladas,
- Edad menor de 18 años o sufrir de incompetencia mental,
- Morosidad de deudas federales,
- Juicios pendientes, o
- Haber tenido un préstamo FO de la FSA anteriormente o dentro de los pasados diez años.
En lo que respecta a la reputación crediticia del negocio, la FSA revisará los estados de ganancias y pérdidas del negocio, gastos del negocio y las declaraciones de impuestos Schedule F, que se hayan presentado en los últimos cinco años. El negocio no necesariamente tiene que estar generando ganancias, pero si no existen, entones debe tener un plan estratégico para obtenerlas en el futuro próximo. En breve, la FSA debe tener confianza de que el modelo del negocio generará suficiente dinero para pagar el préstamo y continuar manteniendo a flote el negocio. Las proyecciones exactas de ganancias e ingresos de las ventas serán de gran importancia aquí. El Sol Naciente es una operación agrícola de mercado intensivo, lo que no es muy común para la FSA. En este caso se deben proporcionar registros sólidos de ventas e investigación del mercado para cualquier proyección. La FSA también se preocupa por algo que ellos llaman proporcionalidad. Esto juzga menos la ganancia y más al ingreso bruto. La FSA quiere que el ingreso bruto de Sol Naciente coincida con el pago anual del préstamo hipotecario de la operación agrícola. De esta manera, el ingreso del negocio será considerado proporcional al precio de compra de la tierra. Para un precio de compra de $300,000.00, Sol Naciente puede calcular que debe tener un ingreso bruto de por lo menos $30,000.00 para calificar para un préstamo de la FSA. ¡Más, es mejor! El grupo está ansioso de hablar con su agente de préstamos sobre cómo pueden probar que el negocio es lo suficientemente sólido financieramente para respaldar la extensión de crédito de la FSA.
Una pregunta que va a surgir para el grupo es: ¿quién en realidad será el propietario de la tierra? Lo que queremos decir aquí es, ¿el nombre o nombres de quiénes aparecerán en la escritura de la tierra? Existen varias opciones aquí, lo cual es excelente porque sabemos que María y Mateo tienen planes de construir una casa en el área de la arboleda de la propiedad.
La FSA le permitiría a Sol Naciente que formara una LLC por separado para poseer la tierra. Sin embargo, si esta es la estrategia, ningún socio que no sea parte de Sol Naciente puede ser añadido a esta nueva sociedad con derecho de propiedad. Sin embargo, esto no quiere decir que cada socio de la Granja Sol Naciente, LLC tiene que unirse a la nueva sociedad con derechos de propiedad. La regla es que, si una sociedad con derecho de propiedad se formara, los socios resultantes de esa sociedad también deben poseer el 50% de la Granja Sol Naciente.
La tierra también puede ser propiedad de socios individuales de la Granja Sol Naciente en cualquier otra combinación. Sin embargo, los socios de la tierra financiada por el préstamo FO de la FSA, también deben poseer por lo menos el 50% de la sociedad operativa. Por lo tanto, en este escenario, a menos que la estructura de Sol Naciente cambie, por lo menos dos de los socios deben poseer el título de la tierra.
Sabemos que María y Mateo quieren construir una residencia personal en la tierra. Debido a esto, les gustaría tener la escritura de la tierra a nombre de ellos personalmente y arrendar la tierra agrícola a la Granja Sol Naciente a través de un contrato de arrendamiento a largo plazo. De esa manera, el activo más grande de la operación agrícola, la tierra, se retiene como un activo personal de dos de los socios. El uso de la tierra agrícola de la operación agrícola es protegido por un contrato de arrendamiento a largo plazo. El grupo tendrá que decidir cómo se harán cargo de los pagos del préstamo, si este fuera el arreglo. La operación agrícola le pagaría a María y Mateo por el arrendamiento, lo cual pudiera utilizarse para pagar los pagos de hipoteca a la FSA. María y Mateo posiblemente también podrían ser responsables por una mayor parte de la hipoteca siendo que ellos tendrían los derechos exclusivos sobre el terreno no agrícola de la porción de la tierra.
Este arreglo si cumple con el requisito del 50% de la FSA. María y Mateo cada uno posee el 25% de interés en el negocio, así que juntos, ellos son dueños del 50% de la Granja Sol Naciente.