Los reglamentos de zonificación no son los documentos más fáciles de entender, por decir lo menos. Pueden estar llenos de ambigüedades, lo que puede resultar frustrante para los agricultores que buscan certeza. Muchos se escribieron hace mucho tiempo, y aún no se han puesto al día con las prácticas agrícolas innovadoras y diversificadas. Algunos reglamentos de zonificación no dicen nada sobre las actividades que implican procesamiento de valor agregado o agroturismo. Otros pueden prohibir rotundamente tales actividades. Esto, nuevamente, es frustrante. Más irritante es que los agricultores, quienes pertenecen a comunidades marginadas, enfrentan discriminación con demasiada frecuencia cuando interactúan con autoridades o funcionarios de zonificación. Esto incluye a negros, indígenas, personas de color (BIPOC), queer, hablantes no nativos de inglés y otros no reconocidos tradicionalmente en la comunidad agrícola local.
Esta guía sirve para capacitar a los agricultores con estrategias para afrontar los desafíos del reglamento de zonificación. Si bien los desafíos de la zonificación pueden ser complejos, es posible abordar las ambigüedades, las prohibiciones y la discriminación, con conocimiento y enfoques estratégicos.
Desafío 1: Ambigüedades
Los reglamentos de zonificación pueden utilizar un lenguaje vago o abierto a la interpretación, lo que genera incertidumbre sobre si es que se permiten actividades específicas. Alternativamente, pueden guardar completo silencio sobre una actividad. ¿Entonces qué?
Estrategias
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Consulte con los funcionarios locales: Comuníquese con los funcionarios locales de planificación o zonificación para obtener aclaraciones cuando el lenguaje del código no esté claro. Los funcionarios locales podrían brindar información sobre el propósito del código. Asegúrese de documentar todo lo que se diga por escrito, especialmente si le dan una interpretación favorable. Una forma sencilla de hacerlo es llevar un diario o hacer un seguimiento de la conversación con su punto de contacto enviándole un correo electrónico que describa las conclusiones.
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Busque asesoramiento legal: Considere consultar con un abogado con experiencia en cuestiones de zonificación. Los abogados pueden ayudarlo a navegar en un lenguaje ambiguo, y ayudarlo a comprender y sopesar los riesgos legales o financieros. Un abogado puede potencialmente ofrecer una visión privilegiada sobre las preferencias y personalidades involucradas quienes toman las decisiones, lo que puede ser importante para crear una estrategia para el éxito.
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Solicite interpretaciones: Muchas autoridades de zonificación permiten que los propietarios u otras partes interesadas presenten solicitudes por escrito para interpretar el reglamento de zonificación. Al enviar una carta escrita, sea estratégico al explicar su situación. Idealmente, usted habrá investigado un poco y podrá proporcionar algunas razones por las que cree que usted está alineado con el reglamento de zonificación.
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Participe en el diálogo: Comuníquese con los departamentos de planificación locales, autoridades de zonificación u otras autoridades relevantes para discutir sus planes. Construir relaciones positivas y tener un diálogo abierto puede ayudar a abordar inquietudes y encontrar soluciones mutuamente beneficiosas. Esto, por supuesto, depende de cuán abiertos y comprensivos sean estos funcionarios. Si no puede pagar un abogado con conocimiento interno, intente preguntarle a otros miembros de la comunidad, que hayan tenido interacciones con quienes toman las decisiones, sobre su opinión de cómo posicionarse para el éxito.
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Avance a pesar de la ambigüedad: Si bien puede ser arriesgado, depende de usted decidir si pedir perdón es una mejor ruta que pedir permiso. Una consideración importante al seguir este camino, es considerar lo que dirían o harían sus vecinos una vez que lo vean participando en estas actividades. Los vecinos suelen ser quienes presentan las quejas, por lo que es óptimo tenerlos de su lado desde el principio siempre que sea posible.
Desafío 2: Cómo lidiar con Prohibiciones o Restricciones
Si está claro que su reglamento de zonificación, ya sea que, prohíbe una actividad que desea realizar, o requiere un permiso de uso condicional o de uso especial, aquí hay algunas estrategias y consejos que debe tener en cuenta al seguir adelante.
Estrategias:
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Solicite un Permiso de Uso Condicional (CUPS por sus siglas en inglés): Los permisos de uso condicional permiten usos específicos que no están permitidos automáticamente por el reglamento de zonificación. A menudo requieren una revisión y aprobación adicional de la comisión de planificación local o de las autoridades de zonificación. Asegúrese de seguir todos los procedimientos para presentar una solicitud de permiso, los cuales deben estar establecidos en el reglamento de zonificación. Si tiene preguntas, comuníquese con la autoridad de zonificación. Demostrar que sus actividades propuestas se alinean con las metas y objetivos del distrito de zonificación, puede aumentar sus posibilidades de obtener un CUP. Lo mejor es familiarizarse lo mejor que se pueda con estos objetivos, los cuales pueden incluir la revisión de cualquier plan integral o plan de uso del suelo en esa jurisdicción.
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Solicite una Variación: En determinadas circunstancias, es posible que usted pueda solicitar una variación de los requisitos de zonificación específicos. Por lo general, la ley le exigiría demostrar que el cumplimiento estricto del reglamento de zonificación le causaría a usted dificultades indebidas o le privaría del uso razonable de su propiedad. En realidad, muchas variaciones se emiten porque a las autoridades locales les gusta la idea y quieren que el plan siga adelante. Las variaciones generalmente se otorgan sobre una base de caso por caso, y pueden implicar audiencias y solicitudes públicas. Pueden ser costosos y largos. Debe darse cuenta de que usted estará en el centro de atención, y que algunos vecinos o miembros de la comunidad pueden oponerse a sus planes e incluso dirigir comentarios o acciones negativas hacia usted. Sus relaciones con sus vecinos y otras personas en su comunidad pueden cambiar. Considere cómo esto podría afectarle.
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Participe en el proceso de planificación: Participar en audiencias públicas o reuniones relacionadas con cambios o enmiendas de zonificación. Esto brinda la oportunidad de expresar sus intereses, obtener apoyo de la comunidad y abogar por cambios de zonificación favorables que se alineen con sus actividades deseadas. Esté atento a las reuniones y oportunidades para participar en cualquier proceso de planificación integral en su jurisdicción local. Al participar activamente, usted puede ayudar a dar forma al futuro de las regulaciones de zonificación, para un mejor apoyo a las actividades agrícolas en su comunidad.
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Forme alianzas: Busque y colabore con otros agricultores, organizaciones agrícolas o grupos comunitarios que compartan objetivos similares, tanto en su comunidad como a nivel nacional. Al formar alianzas, puede amplificar su voz y abogar por cambios de zonificación que respalden mejor las necesidades de la comunidad agrícola en general. Quién sabe, es posible que haya agricultores quienes hayan cambiado exitosamente su reglamento de zonificación de manera favorable, y estén dispuestos a compartir sus historias y apoyar sus esfuerzos.
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Consulte con un abogado: A medida que navega por su estrategia, puede resultar útil consultar con un abogado con experiencia en leyes agrícolas y de uso de la tierra. Pueden ayudar a proporcionar información sobre las complejidades del proceso de zonificación, incluido el CUP y/o las solicitudes de variación.
Recuerde, cada jurisdicción tiene sus propios procesos y requisitos de zonificación únicos, por lo que es fundamental familiarizarse con las complejidades de su reglamento de zonificación, y buscar experiencia local para desarrollar una estrategia eficaz para seguir adelante.
Desafío 3: Reconocer y abordar la discriminación
Para los agricultores que pertenecen a comunidades marginadas, particularmente los agricultores BIPOC, enfrentar discriminación al interactuar con las autoridades y autoridades de zonificación, agrega una capa adicional de complejidad al proceso de zonificación. Cuestionar las decisiones o interpretaciones de zonificación puede ser particularmente desafiante, dado el potencial de reacciones negativas, burlas y amenazas de la comunidad. La discriminación nunca debe tolerarse, pero es generalizada. Aquí hay algunas estrategias a tener en cuenta.
Estrategias
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Incidencias del documento: Si bien puede ser emocionalmente agotador, es crucial mantener registros detallados de los incidentes de discriminación, sin importar cuán menores sean. Esta documentación será vital si decide emprender acciones legales. Incluya fechas, nombres, descripciones de comportamientos o comentarios discriminatorios y cualquier testigo.
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Involucre el apoyo de la comunidad: Identifique y construya alianzas con personas y organizaciones de su comunidad que apoyen la equidad y la inclusión. Una fuerte presencia comunitaria puede disuadir la discriminación y proporcionar testigos si es necesario.
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Busque defensa: Conéctese con organizaciones de defensa o grupos legales que se especializan en derechos civiles y cuestiones de discriminación. Pueden proporcionar orientación y apoyo.
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Conozca sus derechos: Familiarícese con las leyes de derechos civiles que protegen contra la discriminación. Sea consciente de sus derechos al interactuar con las autoridades de zonificación.
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Consulte con un abogado: Si la discriminación persiste, puede considerar emprender acciones legales.
Recuerde que usted no está solo en este viaje. Aprovechar los recursos locales, el apoyo comunitario y la asistencia legal cuando sea necesario.
Avanzando
En pocas palabras, cuando se trata de zonificación, el conocimiento es poder, y si a usted no le gusta lo que sabe, es posible que tenga el poder de cambiarlo. En última instancia, el objetivo es garantizar que los reglamentos y regulaciones de zonificación sean justos, transparentes y apoyen diversas actividades y comunidades agrícolas. A través de esfuerzos colaborativos, se puede contribuir a un sistema agrícola más inclusivo y equitativo, donde todos los agricultores, independientemente de sus orígenes, puedan prosperar y contribuir a sus comunidades.
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¿Investigó su reglamento de zonificación, incluida la identificación de áreas de incertidumbre? Si es así, ¡enhorabuena! Ya ha aumentado su resiliencia jurídica al adquirir este conocimiento. Ahora, usted puede aplicar sus conocimientos de zonificación a sus planes comerciales, de acuerdo con su tolerancia al riesgo y sus objetivos. De lo contrario, considere hacer de esto un elemento prioritario en su lista de tareas pendientes, especialmente si está ampliando o agregando nuevas actividades a su operación.
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Si sus actividades deseadas/actuales no están permitidas o no están contempladas en el reglamento de zonificación, ¿desea obtener más ayuda (para aclarar o cambiar el código de zonificación) o desea gestionar el riesgo de formas alternativas? Si necesita más ayuda, ya sea de las propias autoridades de zonificación o de un abogado, para llegar a un nivel de certeza, siéntase cómodo leyendo la Guía para Agricultores para Trabajar con Reguladores para ayudarse a prepararse. Si desea buscar opciones alternativas, comuníquese con sus pares, asesores y organizaciones locales de defensa de los agricultores para obtener más apoyo.