Capítulo Uno: Navegando por su Reglamento de Zonificación

Paso 1: Identifique temas relevantes desde su plan de negocio

Antes de sumergirse en el reglamento de zonificación, puede ser útil tomarse un tiempo para revisar su plan de negocio y desarrollar un esquema de cuestiones sobre las que anticipa que el reglamento de zonificación podría decir algo al respecto.

Si bien no son exhaustivos, los temas críticos relacionados con la zonificación incluyen la vivienda, la producción de valor agregado, el agroturismo y la construcción.  Básicamente, ¿aspira a hacer algo más que las actividades agrícolas tradicionales? Una vez que haya identificado algunos problemas clave, redacte una lista de preguntas específicas para tener en cuenta al localizar y revisar el reglamento de zonificación aplicable.

La siguiente tabla puede ayudarle a empezar.

• Agroturismo:

  • Plan de negocios: ¿Qué tipo de eventos en la granja o actividades de agroturismo planea organizar? ¿Cuáles son los números? ¿Cuántos eventos por año? ¿Cuántos visitantes o participantes por evento?

  • Reglamento de zonificación: ¿Están permitidos los eventos? Si es así, ¿existen requisitos específicos para el estacionamiento, los niveles de ruido o la infraestructura?

• Value-added

  • Plan de negocios: ¿Qué tipo de productos con valor agregado planea usted producir o procesar? ¿Qué actividades estarán involucradas? ¿Qué infraestructura se necesitará para el procesamiento, el almacenamiento o la gestión de residuos?¿Tiene la intención de vender productos directamente desde su granja o a través de otros canales de distribución?

  • Reglamento de zonificación: ¿Se permite la producción con valor agregado? En caso afirmativo, ¿existen limitaciones en las actividades de procesamiento o en la cantidad producida? ¿Existen requisitos para el tamaño del lote, el almacenamiento o la gestión de residuos?

• Construcción
  • Plan de negocios: ¿Qué tipo de edificios o infraestructura planea construir o remodelar?
  • Reglamento de zonificación: ¿Existen requisitos específicos de altura, retroceso o diseño en el reglamento de Zonificación? ¿Se permiten edificios adicionales? ¿Necesita considerar evaluaciones de impacto ambiental o pautas de conservación?

• Housing
  • Plan de negocios: ¿Planea albergar a trabajadores, visitantes o familiares en la propiedad? Si es así, ¿cuántos y por cuánto tiempo? ¿Existen estructuras ya existentes o será necesario construirlas o remodelarlas?
  • Reglamento de zonificación: ¿Está permitida la vivienda residencial? ¿Hay restricciones de aforo? ¿Existen pautas especiales de salud y seguridad para las instalaciones de vivienda?

Paso 2: Localice su reglamento de zonificación

Para ubicar su reglamento de zonificación, primero deberá identificar la autoridad gubernamental local específica responsable de las regulaciones de zonificación y uso del suelo, donde se encuentra el terreno. Podría ser un municipio, condado, municipio u otra unidad de gobierno local. Los vecinos y otros propietarios de tierras son excelentes fuentes de información. Los agentes de bienes reales, bibliotecarios, educadores de Extensión y clérigos locales o funcionarios electos todos ellos pueden ser capaces de asistir.

Una vez que haya identificado la autoridad de zonificación local, puede buscar en su sitio web oficial. Busque secciones o departamentos relacionados con planificación, zonificación o uso del suelo. Hoy en día, la mayoría de los gobiernos locales han hecho que el reglamento de zonificación sea visible o descargable en sus sitios web.

Si no tiene acceso a Internet o prefiere tener una copia impresa del reglamento de zonificación, puede llamar a la agencia local y solicitar una copia. Quizás tengas que pagar por ello. Otra opción sería ir a la biblioteca pública local y pedirle al bibliotecario que le ayude a encontrar una copia física del reglamento de zonificación.

Preguntas que hacer:

• ¿Qué municipio, condado, municipio o agencia gubernamental local gobierna la propiedad?

• ¿Dónde puedo encontrar el reglamento de zonificación o la ordenanza de desarrollo territorial de la agencia del gobierno local?

Nota especial: Muchas jurisdicciones tienen planes integrales o planes de uso de la tierra que describen la visión, a largo plazo, para el desarrollo y el uso de la tierra. Estos planes, con frecuencia, abordan la agricultura y la preservación de las tierras agrícolas, como parte de objetivos de planificación más amplios. La revisión de estos documentos puede proporcionar información adicional sobre las intenciones de zonificación de un área en particular. Puede resultar útil localizar y revisar estos planes, mientras revisa su reglamento de zonificación para asegurarse de que su visión, a largo plazo, para la operación de su granja sea congruente con estos planes.

Paso 3: Comprenda los distritos de zonificación

Los Reglamentos de zonificación dividen la tierra dentro de una jurisdicción, en diferentes distritos de zonificación. Cada distrito de zonificación suele tener su propio conjunto de regulaciones. Es fundamental comprender los distritos de zonificación específicos que se aplican a la propiedad que usted está o estará cultivando y/o utilizando para fines no agrícolas (producción de bienes con valor agregado, eventos, etc.). Esta información generalmente se puede encontrar en el mapa de zonificación o en las regulaciones del distrito de zonificación dentro del reglamento de zonificación.

Los distritos de zonificación comunes para tierras agrícolas incluyen distritos Agrícolas, Residenciales Rurales y de Conservación. Generalmente, los diferentes distritos estarán etiquetados por siglas en un mapa de zonificación (por ejemplo, “RR” para Residencial Rural) y es posible que tenga que encontrar el acrónimo de su parcela en un mapa de zonificación y luego hacer una referencia cruzada, por separado, del reglamento de zonificación para encontrar el significado del acrónimo.

Preguntas que hacer:

• ¿A qué distrito(s) de zonificación pertenece mi propiedad?

• ¿Cuáles son las regulaciones y restricciones asociadas con los distritos de zonificación que se aplican a mi propiedad?

Paso 4: Revise los usos permitidos/no permitidos y accesorios

Una vez que haya identificado el distrito de zonificación aplicable, revise el reglamento de zonificación para determinar los usos permitidos, dentro de ese distrito. A veces, se los describe como usos “permitidos”. Busque secciones o tablas que enumeren los usos permitidos o autorizados. Estas listas describen las actividades y usos de la tierra que están permitidos, sin requerir permisos o aprobaciones especiales. En lugar de describir los usos permitidos, algunos reglamentos enumeran los usos no permitidos. Si el código enumera sólo los usos permitidos, todo lo demás no está permitido y viceversa.

A menudo, los reglamentos de zonificación se referirán a usos accesorios. Estos son usos que están permitidos sólo si están conectados a un uso principal permitido. Por ejemplo, en un distrito de zonificación agrícola, un uso principal permitido es el «uso agrícola». Un uso accesorio puede ser “procesar y envasar productos agrícolas.”

Consejos: Al revisar los usos permitidos y accesorios, preste atención a cualquier restricción, limitación o requisito específico, relacionado con usos agrícolas, actividades de procesamiento o vivienda. Busque disposiciones relacionadas con la escala de producción, tipos de productos o actividades de procesamiento, uso de equipos y límites de ocupación.

Cláusulas de ejemplo de usos permitidos en una Zona Agrícola: 

• Procesamiento y Embalaje: Transformación y envasado y envío asociados de productos agrícolas accesorios a una explotación agrícola en la que se haya producido al menos el 50 % de dichos productos, o en la que el producto resultante se consuma o utilice en la explotación agrícola, en lugar de comercializarse para obtener una remuneración directa o indirecta;

• Usos residenciales: Las parcelas de menos de 75 acres pueden tener una vivienda unifamiliar. Las parcelas de más de 75 acres pueden tener dos unidades de vivienda unifamiliar. 

Preguntas que hacer:

• ¿Qué actividades agrícolas y no agrícolas están permitidas en los distritos de zonificación aplicables?

• ¿Existen disposiciones específicas para las actividades agrícolas no tradicionales que planeo realizar? Por ejemplo, ¿existen restricciones en la escala de producción, los tipos de procesamiento de valor agregado o el uso de equipos específicos?

Nota especial sobre agricultura urbana: Los agricultores urbanos deberán prestar especial atención a sus reglamentos de zonificación. Si bien algunas jurisdicciones permiten usos agrícolas, en distritos urbanos residenciales, industriales o comerciales, a menudo incluyen limitaciones específicas. Además, los reglamentos de zonificación a menudo requerirán permisos de uso especial o condicional para actividades agrícolas realizadas, en áreas urbanas, particularmente para actividades que involucran la cría de animales.

Paso 5: Revise los usos condicionales o usos especiales

Además de los usos permitidos, los reglamentos de zonificación suelen incluir disposiciones para usos especiales o condicionales. Estos permiten que se realicen ciertas actividades, en una propiedad con procesos adicionales de revisión y aprobación; a menudo, mediante la obtención de un permiso. El proceso de concesión de permisos ayuda a garantizar el cumplimiento de ciertas obligaciones, como una cantidad mínima de aparcamiento fuera de la carretera, instalaciones sanitarias adecuadas o gestión de residuos, y atención a los niveles de ruido, entre otras cuestiones. Algunos usos condicionales también pueden requerir la celebración de una audiencia pública, antes de que se emita el permiso. La audiencia pública es una oportunidad para que los vecinos expresen su apoyo o posibles inquietudes sobre la actividad propuesta.  Es fundamental saber de antemano qué actividades requerirán dichos permisos.

Consejo: Al revisar las disposiciones relativas a los permisos de uso especial o condicional, anote cualquier requisito, limitación o condición específicos que deban cumplirse para obtener un permiso. Por ejemplo, si para organizar eventos de agroturismo se requiere un permiso, tenga en cuenta las restricciones en la cantidad de eventos, límites de asistencia, medidas de control de ruido o requisitos de estacionamiento.

Cláusulas de ejemplo:

• Las actividades de agroturismo, incluidos recorridos por granjas, operaciones de recogida propia y eventos de la granja a la mesa, están permitidas sujetas a la obtención de un permiso de uso especial. Se debe proporcionar estacionamiento fuera de la vía pública, en una proporción de un espacio por cada tres visitantes. Los niveles de ruido no deben exceder los 60 decibelios, durante las horas nocturnas.

• La construcción o remodelación de edificios agrícolas, como graneros e instalaciones de almacenamiento, requiere aprobación mediante un permiso de uso condicional.

Preguntas que hacer:

• ¿Existen disposiciones sobre permisos de uso especial o usos condicionales que puedan aplicarse a las actividades que tengo previsto realizar, como agroturismo, procesamiento de valor añadido, vivienda o nuevas construcciones?

• ¿Cuáles son los requisitos, condiciones o limitaciones específicas para obtener permisos de uso especial o permisos de uso condicional?

Paso 6: Preste atención a las definiciones

Los reglamentos de zonificación, a menudo, incluyen definiciones de términos y frases clave utilizadas en todo el documento. Estas definiciones pueden proporcionar claridad, al intentar descifrar lo que realmente significa el documento. Si hay un término del que no está seguro, asegúrese de ver si está incluido en la sección de definición. A veces se definen explícitamente términos como “actividades agrícolas”, “valor añadido” y “agroturismo”.  Volver a revisar y comprender las definiciones incluidas en el reglamento de zonificación ayuda a asegurarse de que su interpretación general del documento sea precisa.  

Consejo: Si no se incluye una definición de un término clave o aún no está clara, consulte la Parte II para conocer estrategias para buscar aclaraciones.

Definiciones de ejemplo: 

• Actividad Agrícola. Terreno utilizado, exclusivamente, como operación agrícola auténtica por el propietario o inquilino. El uso de la tierra con fines agrícolas incluye la agricultura, la viticultura (producción de uva), la piscicultura, la cría de animales y aves de corral y las actividades equinas. Se permiten usos accesorios necesarios, como empaque, tratamiento o almacenamiento de productos agrícolas, compostaje y generación de energía a partir de desechos de animales de granja, siempre que la operación del uso accesorio sea claramente incidental a la actividad agrícola. Se excluyen de esta definición las operaciones de alimentación intensiva de cerdos, la alimentación de cerdos con basura, las granjas peleteras o la cría de animales para su uso, en pruebas o experimentos médicos o de otro tipo, y el sacrificio comercial de ganado, aves, pescado o procesamiento de carne.

• Actividad Agrícola, Limitada. La tenencia de animales de granja en distritos residenciales, en lotes de menos de 3 acres. Los colmenares están excluidos de esta definición.

• Procesamiento de Productos Agrícolas. Procesamiento de un producto agrícola, en la finca, durante su preparación para el mercado. (Esta definición excluye el procesamiento de valor agregado agrícola y la bodega agrícola).

• Procesamiento de Valor Agregado Agrícola. Tratamiento que cambia la forma de un producto cultivado en una finca, con el fin de aumentar su valor de mercado con un mínimo del 51% del producto procesado siendo producido en la finca. Para los fines de este uso, el término «granja» incluye parcelas contiguas y no contiguas dentro del condado en producción agrícola activa, los cuales son propiedad del procesador o están arrendadas por él.

• Empresa de Agroturismo. Actividades realizadas en una granja y ofrecidas al público o a grupos invitados con fines de educación, recreación o participación activa en la operación de la granja. Estas actividades estarán relacionadas con la agricultura y serán secundarias a la operación agrícola primaria en el sitio.

Deslinde de responsabilidad: Las anteriores son sólo definiciones de ejemplo. No confíe en éstas para sus propósitos; se incluyen aquí sólo para darle una idea de cómo pueden variar los términos. Cada jurisdicción tendrá sus propios términos y definiciones clave.

Preguntas que hacer: 

• ¿Cómo define el reglamento de zonificación términos como: “actividades agrícolas”, “procesamiento de valor agregado” o “agroturismo”?

• ¿Estas definiciones se alinean con mis actividades previstas?

Paso 7: Revise los requisitos específicos para las actividades deseadas

Una vez que haya revisado las definiciones, revise el documento del reglamento de zonificación para ver si hay otras secciones, requisitos o restricciones que se apliquen a las actividades que le interesa realizar.

Preste especial atención a las normas medioambientales y sanitarias. Los reglamentos de zonificación a menudo incluyen directamente requisitos ambientales y sanitarios, o lo remitirán a otra regulación integral. Busque requisitos relacionados con la gestión de residuos, control de ruido, accesibilidad, saneamiento y uso del agua.

Consejo: Si está revisando una copia electrónica del reglamento de zonificación, una forma de revisar los requisitos específicos es buscar palabras clave, como: “agroturismo”, “procesamiento”, “unidad de vivienda”, “edificio” o “estructura”. Asegúrese de utilizar los términos exactos que se utilizaron en otras partes del código, ya sea en la sección de definición o en las secciones de uso permitido o condicional.

Preguntas que hacer:

• ¿El reglamento de zonificación incluye regulaciones, requisitos o restricciones específicas relacionadas con las actividades que deseo realizar?

• ¿Qué regulaciones ambientales o sanitarias pueden afectar mis actividades, como la gestión de residuos, el control del ruido, el saneamiento, la accesibilidad o el uso del agua?

Conclusión:

Recuerde, los reglamentos de zonificación pueden variar significativamente de una jurisdicción a otra. Es fundamental que se familiarice con los códigos y reglamentos de zonificación específicos de su área. Si tiene dificultades para interpretar el reglamento de zonificación o se da cuenta de que el código de zonificación establece restricciones o prohíbe por completo una actividad que desea realizar, siga leyendo la siguiente sección.