Navegar con la Diligencia Debida en una Parcela Agrícola

La diligencia debida es el proceso de realizar una investigación legal para evaluar si una parcela de terreno satisfará sus necesidades comerciales y personales. Cualquiera puede llevar a cabo la diligencia debida: tanto si está interesado en comprar o alquilar un terreno, como si ya lo posee y está pensando en iniciar una nueva aventura empresarial o planea una sucesión. El proceso de diligencia debida le proporcionará información clave sobre las características jurídicas del terreno para que pueda planificar en consecuencia sin encontrarse con sorprendentes conflictos de zonificación, restricciones de servidumbres, disputas de lindes, etc. Básicamente, este proceso le ayudará a identificar los riesgos para que pueda tomar decisiones con conocimiento de causa sobre cómo gestionarlos a medida que avanza en sus sueños sobre los terrenos.

Nuestra guía sobre Conceptos Básicos de Diligencia Debida en una Parcela Agrícola orienta a los agricultores sobre las preguntas más importantes que deben plantearse, durante el proceso de diligencia debida. Tómese un momento para comenzar por la información básica. En esta guía exploraremos cómo obtener realmente respuestas a esas preguntas. ¿Cómo se lleva a cabo la investigación de diligencia debida? Por supuesto, hay abogados, compañías de seguros de títulos y topógrafos que llevarán a cabo parte o la totalidad del proceso de diligencia debida por usted. Pero si usted es un agricultor que desea realizar el proceso de diligencia debida usted mismo o desea obtener más información antes de invertir en apoyo profesional, esta guía es para usted.

Primeros Pasos

Para empezar, repasemos las cuestiones básicas que tratamos en Conceptos Básicos de Diligencia Debida en una Parcela Agrícola. Puede utilizar estas preguntas para guiar su investigación sobre la diligencia debida. Formularse estas preguntas le ayudará a comprender mejor las formas en que su visión puede verse respaldada o coartada por las relaciones jurídicas de su terreno. Aquí hay algunas preguntas para comenzar:

1. ¿Me permitirá el reglamento de zonificación hacer lo que quiera en este terreno?

2. ¿Dónde están los límites de la propiedad?

3. ¿Hay otras personas usando la tierra?

4. ¿Existen servidumbres sobre la propiedad?

5. ¿Existen gravámenes sobre la propiedad?

En las secciones siguientes, exploraremos cómo responder realmente a estas preguntas recurriendo a la experiencia de una amiga de Farm Commons, Kate, que realizó una investigación de diligencia debida sobre tierras familiares recientemente heredadas de su abuelo. Verá citas de sus consejos y experiencias entrelazadas en las secciones siguientes.

Pregunta #1: ¿Me permitirá el reglamento de zonificación hacer lo que quiera en este terreno?

Muchas preguntas e inquietudes sobre el uso potencial de la tierra implicarán comprender las regulaciones de zonificación que se aplican a la tierra en cuestión. No todos los terrenos de Estados Unidos están sometidos a un reglamento de zonificación, pero la mayoría de los agricultores se encontrarán con que la zonificación afecta a su propiedad. La zonificación puede manejarse a nivel local/municipal o de municipio, a nivel de condado o de acuerdo con el estatuto estatal.  Los reglamentos de zonificación detallan qué tipo de actividades están permitidas en las distintas parcelas, generalmente por zonas geográficas. Estos códigos son documentos oficiales gestionados por juntas o comisiones que muchas veces son elegidas para el cargo. (La excepción involucra parcelas regidas por regulaciones estatales de uso de la tierra que son similares a la zonificación pero no son exactamente eso. La normativa estatal se controla mediante leyes del poder legislativo, que también es elegido para el cargo. La mayoría de los agricultores de todo el país se encontrarán con que el uso de sus tierras está controlado por una entidad local de zonificación). La comisión de zonificación utilizará el reglamento de zonificación para determinar si actividades como la construcción, eventos, subdivisión, venta al por menor/negocios y modificaciones de edificios pueden tener lugar en una parcela determinada.

¿Cómo saber qué regulaciones de zonificación se aplican al terreno que quiere utilizar? Lo hemos resumido en un proceso de 7 pasos:

1. Identifique las cuestiones relevantes de su plan de empresa (es decir, actividades que no está seguro de si estarían permitidas, como eventos en la granja y producción de bienes de valor añadido).

2. Localice su reglamento de zonificación investigando la propiedad en un mapa de zonificación

3. Comprenda los distritos de zonificación

4. Revise los usos permitidos/no permitidos y accesorios para comprender dónde encajan sus planes

5. Revisar los usos condicionales o especiales para ver si sus planes pueden requerir permisos específicos

6. Preste atención a las definiciones, ya que cada palabra es importante

7. Revise los requisitos específicos para las actividades deseadas

Para obtener más ayuda con la zonificación, lea Estrategias para Navegar por los Reglamentos de Zonificación y Desafíos, que proporciona orientación detallada sobre cada uno de estos pasos, así como consejos para navegar por una situación en la que sus planes de negocio no están explícitamente permitidos por el reglamento de zonificación.

Pregunta #2: ¿Dónde están los límites de la propiedad?

Un conocimiento preciso de los límites de la propiedad ayuda a evitar disputas con los vecinos, garantiza el cumplimiento de las leyes locales de zonificación y puede ser esencial para cualquier futuro desarrollo o mejora.

Comprender los límites de propiedad juega un papel importante en el cumplimiento de la ley de zonificación. Las leyes de zonificación definen los retrocesos, o la distancia que debe estar una estructura desde el límite de la propiedad o la carretera. Ignorar estos contratiempos al planificar una nueva construcción podría dar lugar a multas o incluso a la necesidad de eliminar una estructura que no cumpla con los contratiempos. Cuando se trata de vecinos, una comprensión compartida de los límites le ayudará a protegerse de la usurpación . Una usurpación ocurre cuando algo de una propiedad, como una cerca o un edificio, cruza al terreno de un vecino sin permiso. Las usurpaciones pueden dar lugar a disputas fronterizas entre propietarios y pueden requerir una resolución legal.

Entonces, ¿cómo se puede saber dónde están realmente los límites de la propiedad? Contratar a un perito agrícola es la mejor manera de obtener la respuesta más precisa sobre los límites actuales de propiedad del terreno en cuestión. Un perito agrícola creará un estudio territorial, que es una medición detallada y un mapeo de los límites de una propiedad. Este identifica esquinas, líneas y características físicas y las registra en un documento legal. Hay dos tipos de estudios territoriales que podrían resultar útiles aquí:

• Inspección de los límites: Define los límites de la propiedad y las esquinas de su terreno (tipo más común)

• Inspección ALTA/NSPS: A menudo, se requiere un estudio detallado para propiedades comerciales o transacciones inmobiliarias. Incluye líneas fronterizas, mejoras y posibles usurpaciones.

Un estudio territorial actualizado es el camino más corto hacia la resiliencia jurídica, pero también es costoso. Un estudio para un lote de medio acre podría costar entre 500 y 1500 dólares. Un estudio para un lote de diez acres podría costar más de 5000 dólares. Este puede ser un costo inevitable si está intentando comprar un terreno, ya que algunas hipotecas requieren un estudio de la propiedad. Pero si no es necesario realizar un estudio del terreno, ¿vale la pena invertir en él?

Nuevamente, depende de lo que sea importante para usted. Si sabe que quiere construir o modificar la propiedad, probablemente valga la pena realizar un estudio del terreno, antes de comenzar el proyecto, especialmente si la construcción se lleva a cabo cerca del linde de su propiedad. Si tiene motivos para creer que ya existe una usurpación de los límites de la propiedad, puede que valga la pena resolverla.

Pruebe esto: Consulte los registros catastrales locales para obtener un catastro reciente.

El sitio web de su ciudad o condado probablemente disponga de una colección digital de registros catastrales. Puede buscarlos utilizando el nombre del propietario actual o anterior y encontrar todos los registros relacionados con esa propiedad. Es posible que encuentre un deslinde reciente del terreno con el que desea trabajar. Si puede, puede imprimir el mapa topográfico y llevarlo consigo mientras camina por la propiedad. Es posible que pueda encontrar los marcadores físicos que dejó el último topógrafo, lo que podría ayudar a aumentar la confianza en que los límites de propiedad registrados coinciden con los límites de propiedad que se aplican en la realidad. Hablar con los vecinos sobre la comprensión que tienen acerca de los límites de la propiedad, o sobre los estudios recientes realizados en sus terrenos, también podría ayudarle a tener una idea de su propiedad.

De Kate: No pude encontrar un estudio reciente en los registros de tierras de la propiedad de mi abuelo. Encontré una evaluación fiscal reciente que pude imprimir de los registros de tierras por un par de dólares.  Con optimismo me dirigí al bosque, con la esperanza de que la división que vi en el mapa apareciera en la tierra de alguna forma. Pensamientos ilusorios. Encontré un muro de piedra cerca de donde esperaba que estuviera el límite de la propiedad, pero hay tantos muros de piedra antiguos en Nueva Inglaterra que no estaba seguro de que este en particular significara algo. Mi abuelo era propietario de los terrenos desde 1958. Dado lo mucho que puede cambiar en ese tiempo, lo mejor que podía hacer mi familia era considerar invertir en un estudio topográfico para obtener una imagen precisa de la propiedad.

También quiero reconocer que no todos podrán caminar por la propiedad o sentirse cómodos haciéndolo. Sentí esto mientras me adentraba sola en el bosque. Soy una persona de cuerpo femenino, visiblemente andrógina con cabello rosa brillante y, en general, no me sentiría segura en zonas rurales remotas. La conexión de mi familia con los terrenos y los vecinos me brindó una sensación de seguridad, pero esta es una posición rara y privilegiada para las personas cuando realizan una investigación de diligencia debida.

Como menciona Kate, presentarse a caminar por el terreno o visitar las oficinas del condado en busca de la diligencia debida puede resultarle difícil o inseguro. Es válido considerar la carga emocional de la investigación de diligencia debida al priorizar estas preguntas. ¿Hay alguien que pueda acompañarlo a visitar las oficinas del condado o a caminar por el terreno para aumentar su seguridad? También es posible que comprender dónde están los límites de su propiedad no sea una prioridad en este momento. Esto podría ser cierto si no tiene planes de construcción o si no tiene motivos para creer que se está produciendo una invasión en su propiedad. En ese caso, podría volver a esta pregunta particular de diligencia debida más adelante.

Pregunta #3: ¿Hay otras personas usando la tierra?

Al investigar una propiedad o intentar comprender mejor la suya, es importante comprender todas las formas en las que se utiliza el terreno actualmente. Específicamente, las formas en las que se utiliza la tierra sin el conocimiento o consentimiento del propietario. Aquí ocurre un asunto legal poco común pero riesgoso: la prescripción adquisitiva. La prescripción adquisitiva es un concepto legal en el que alguien puede obtener el dominio de una propiedad si la ha ocupado y utilizado abiertamente, de forma continua y sin la autorización del propietario durante un período de tiempo específico que varía según la jurisdicción (pero suele ser de más de 10 años).

Este es un concepto sorprendente: ¿alguien puede apoderarse de un terreno de forma legal usándolo ilícitamente durante años? ¿Dónde está la lógica ahí? Los estados varían en la forma en la que reconocen a los poseedores, pero aquellos que lo hacen usan el concepto de prescripción adquisitiva para fomentar el uso productivo de los terrenos abandonados o descuidados. Con el objeto de realizar la diligencia debida, investigar las posibilidades de que esté haciendo posesión del terreno que desea utilizar le ayudará a evitar un inconveniente legal en el futuro. A continuación se muestran algunas formas de determinar si se está produciendo una prescripción adquisitiva del terreno.

1. Analice la tierra. Busque señales de uso u ocupación por parte de un tercero, del propietario actual o de los locatarios autorizados. Estas señales podrían incluir estructuras, cercas, jardines u otros indicios de presencia humana.

2. Revise los registros de propiedad. Consulte los registros de propiedad en la oficina de registros de tierras local. Busque cualquier información inusual o contradictoria, como, por ejemplo, múltiples reclamos de dominio.

3. Hable con los vecinos. Interactúe con sus vecinos. Es posible que tengan información sobre quién ha estado usando el terreno y durante cuánto tiempo. También podrían estar al tanto de cualquier disputa o reclamo relacionado con la propiedad.

4. Busque señales de ocupación. Busque indicios de ocupación continua, como un jardín en buen estado, estructuras u otras mejoras. Las pruebas del uso regular durante un período prolongado pueden servir como indicadores.

Si encuentra señales de uso del terreno que no puede explicar, considere buscar asesoramiento legal de un abogado que se especialice en bienes raíces. Un abogado puede asesorarlo acerca de los pasos apropiados a seguir según su situación específica y las leyes locales.

Pregunta #4: ¿Existen servidumbres sobre la propiedad?

Mientras trabaja para hacer realidad sus sueños relacionados con la tierra y el negocio, existen varios asuntos legales que podrían causar una demora o cambio de planes. Estos asuntos legales se dividen en dos categorías: servidumbres y gravámenes.

Una servidumbre le otorga a alguien el derecho a usar o acceder a una parte de su propiedad para un propósito específico, aunque no sea propietario del terreno. Las servidumbres se pueden constituir por varias razones, como que las empresas de servicios públicos necesiten acceso a líneas eléctricas o que los vecinos requieran el paso a través de su propiedad. Hay muchos tipos de servidumbres. A continuación se presentan algunos de los que tienen más probabilidades de afectar a las granjas.

• Servidumbres para servicios públicos: Las empresas de servicios públicos pueden tener servidumbres para acceder a las líneas de servicios públicos y mantenerlas, tales como las líneas eléctricas, de agua o de gas, que pasan a través de una granja o cerca.

• Servidumbres viales y de paso: Estas servidumbres otorgan a otros el derecho a utilizar un camino o camino específico que cruza la propiedad y así dar paso a parcelas vecinas o vías públicas.

• Servidumbres de conservación: Una servidumbre de conservación es un acuerdo legal que limita ciertos usos o actividades de la propiedad para proteger sus recursos naturales o culturales. Esto puede afectar la forma en la que se gestiona la tierra para la agricultura.

• Servidumbres adquiridas por prescripción: En algunos casos, los propietarios de las tierras vecinas pueden reclamar una servidumbre adquirida por prescripción si históricamente han utilizado una parte del territorio del agricultor sin que medie reclamo. Esto puede incluir caminos, derechos de agua u otros usos.

• Servidumbres de vista o escénicas: Estas servidumbres están diseñadas para proteger una vista o paisaje en específico, lo que puede limitar ciertas actividades o estructuras que puedan obstruir la vista designada.

• Servidumbres de pastoreo: Estas servidumbres pueden permitir a los propietarios vecinos pastar ganado en la propiedad del agricultor. Los términos y condiciones específicos se establecen en el acuerdo de servidumbre.

Si existe una servidumbre en la propiedad que desea usar, es importante comprender 1) qué permite a otras personas hacer con el terreno y 2) qué le impide a usted hacer. Por ejemplo, es posible que las empresas de servicios públicos necesiten desenterrar tuberías al realizar el mantenimiento. Saber dónde están las servidumbres de servicios públicos en su propiedad le ayudará a tomar decisiones informadas sobre dónde plantar cultivos valiosos. Una servidumbre de conservación, por otro lado, podría restringir severamente su capacidad para modificar el terreno de alguna manera.

¿Cómo saber si existen servidumbres en la propiedad? Necesitará encontrar dónde se guardan los registros de tierras en su ciudad o condado. Los registros de tierras son la recopilación de arrendamientos, compras, impuestos, estudios y otros documentos legales relacionados con un terreno. Los gobiernos locales son responsables de llevar los registros de tierras para cada parcela de tierra en su distrito. Estos archivos están disponibles para el público. El lugar en el que se encuentren estos archivos variará según donde viva: en gran parte de los Estados Unidos de América, los gobiernos de los condados rastrean los registros de tierras. En Nueva Inglaterra, los ayuntamientos, en general, tienen los registros de tierras. A esta altura, la mayoría de los registros de tierras están digitalizados, por lo tanto, puede acceder a los registros de su tierra sin salir de su casa.

De Kate: Necesitaba revisar los registros de tierras cuando hacia una diligencia debida sobre la tierra de mi familia. Ante todo, quería saber si existía alguna servidumbre. Hice un viaje al Ayuntamiento de Colebrook y me encontré en el sótano con el secretario municipal. Ella me guió a través de su base de datos de registros de tierras en línea, donde pude buscar todos los registros de tierras asociados con el nombre de mi abuelo (nota: es posible que necesite el apellido del propietario actual para buscar en las bases de datos de registros de tierras). Pude filtrar la búsqueda para buscar sólo los documentos categorizados como servidumbres. No surgió nada. Muy fácil: no hay servidumbres en las tierras de mi abuelo. Aunque, puede que este no sea su caso. Si Ud. encontrase una servidumbre, deberá tener una descripción de la parte exacta del terreno a la que se aplica la servidumbre y qué derechos tienen el otorgante (propietario) y el concesionario (titular de la servidumbre) en el acuerdo. Asegúrese de comprender las condiciones de la servidumbre. Por lo general, las servidumbres “van con la tierra”, lo que significa que siguen siendo legítimas incluso si la tierra transfiere la propiedad. Es decir: si está en los registros de tierras, es un acuerdo legal que deberá respetar como propietario o inquilino.

Kate fue capaz de entender los documentos que encontraron en los registros de tierras porque el Secretario Municipal pudo y estuvo dispuesto a responder mis preguntas. Este podría no ser el caso en todas las ciudades o condados, pero vale la pena intentar comunicarse directamente con los funcionarios para resolver sus preguntas.

Pruebe esto: Anote las preguntas de la diligencia debida, que tenga más presente, en este momento. Eche un vistazo al directorio del sitio web de la ciudad o condado y adivine qué persona o departamento puede responder sus preguntas. ¡Envíe un correo electrónico o llame!

Pregunta #5: ¿Existen gravámenes sobre la propiedad?

Mientras analizamos los registros de tierras, hablemos de gravámenes. Un gravamen es un término general para cualquier reclamo,derecho de retención, restricción o interés sobre una propiedad que pueda afectar su título o uso. Esto puede incluir hipotecas, impuestos impagos, restricciones de zonificación o cualquier derecho legal en poder de otro que no sea el propietario. Todos estos registros también deberán guardarse en la oficina del secretario municipal o en la oficina de registros de tierras del condado.

Los gravámenes pueden afectar su uso de la tierra e interferir con la transferencia de la misma. Aquí hay unos pocos gravámenes frecuentes:

• Hipotecas: Un préstamo garantizado por la propiedad. Hasta que se cancele, el prestamista tiene un interés legal sobre la propiedad.

• Impuestos Inmobiliarios: Los impuestos inmobiliarios sin pagar pueden dar lugar a gravámenes sobre la propiedad, que deben liquidarse antes de venderla.

• Gravámenes: Una demanda legal contra la propiedad, a menudo debido a deudas impagas o sentencias legales. Los tipos comunes incluyen gravámenes impositivos, gravámenes del contratista o embargos judiciales.

• Convenios Restrictivos: Acuerdos, que generalmente se encuentran en escrituras o en los reglamentos de las asociaciones vecinales, que establecen cómo se puede utilizar la propiedad.

De Kate: La información sobre gravámenes la encontrará en los registros de tierras. Lamentablemente, serán difíciles de comprender: no hay ninguna señal de alerta en un documento que lo etiquete como un gravamen. Por ejemplo, es poco probable que haya una sección de una escritura denominada «Convenio Restrictivo». Es muy probable que necesites realizar una lectura detallada del texto para encontrar menciones de actividades restringidas. De manera similar, es improbable que encuentres un gran encabezado con avisos de gravámenes o hipotecas pendientes. Pero cada hipoteca o gravamen deberá tener una correspondiente “liberación de hipoteca/gravamen”, si la deuda ha sido pagada. Nuevamente, esto fue algo que aprendí del secretario municipal mientras revisaba los documentos. De hecho, terminé encontrando un documento hipotecario que no tenía la correspondiente “liberación de hipoteca”. Mi familia terminó llamando a la empresa hipotecaria para asegurarse de que se hubieran cumplido los términos de la hipoteca y para obtener una liberación de la hipoteca en los archivos.

Si esto no le parece un proyecto de investigación para el cual tiene tiempo o ancho de banda, siempre existe la opción de utilizar una empresa de títulos de propiedad para que haga la investigación por usted. De hecho, es posible que necesite hacerlo si tiene la intención de comprar un terreno, ya que el seguro de título suele ser una parte obligatoria de una transacción inmobiliaria. Pero las compañías de títulos pueden ser contratadas por los individuos en cualquier momento. Básicamente, llevarán a cabo el proceso de diligencia debida por usted: revisión de los registros de tierras, contabilización de los gravámenes pendientes, inspección de los límites de la propiedad y verificación de la no existencia de demandas concurrentes de posesión sobre la propiedad.

Avancemos

Esperamos que tenga una mejor comprensión sobre qué esperar al realizar la investigación de diligencia debida.

Y queremos reconocer que hacer las preguntas anteriores inevitablemente lo llevará a hacerse más preguntas. Una excelente manera de hacer que el proceso de diligencia debida parezca manejable es comprender con qué grado de certeza se siente cómodo, de modo que sepa cuándo dar por terminada su investigación de diligencia debida. Para hacer eso, centrémonos en lo que es más importante para usted cuando piensa en cómo quiere usar la tierra. Usaremos una herramienta conocida como Matriz de Prioridades. La Matriz de Prioridades toma una lista de elementos importantes y nos ayuda a ordenarlos de acuerdo con su valor, a través de la comparación de cada uno de los elementos con los otros, en lugar de intentar priorizar una lista completa.

Pruebe esto: Para comenzar, considere la lista de actividades/usos de la tierra, que figura a continuación. Cuando piensa en lo que quiere hacer con la tierra, ¿Qué es más importante para Ud.? Agregue o elimine prioridades del uso de la tierra en la primera columna hasta que tenga una lista, que considere bastante completa.

Luego, compare solo dos elementos a la vez, con las siguientes combinaciones. Elija la prioridad que más valore en cada par y haga una marca de conteo junto a ese elemento de prioridad en la segunda columna de arriba.

1,2; 2,3; 3,4; 4,5; 5,6; 6,7

1,3; 2,4; 3,5; 4,6; 5,7

1,4; 2,5; 3,6; 4,7

1,5; 2,6; 3,7

1,6; 2,7

1;7

Por ultimo, use la cantidad de marcas de conteo en la segunda columna para pasar en limpio una lista ordenada de sus prioridades para el uso de la tierra.

Cuando complete este ejercicio, tendrá una idea más concreta de lo que es más importante para usted en su visión del uso de la tierra. Esta es una visión clave , que le ayudará a orientarse con la información que averigüe mediante la diligencia debida. Si sabe que sus prioridades de uso de la tierra requieren que comprenda el reglamento de zonificación, comience allí su investigación (con mayor apoyo de nuestras Estrategias para la Comprensión de los Reglamentos y Desafíos del a Zonificación. Si ya sospecha que una usurpación pudiera interferir con sus sueños sobre la tierra, comience con la investigación sobre los límites de la propiedad. Dondequiera que vayas, felicitaciones por desarrollar tu propio poder mediante la búsqueda de conocimiento.