¿Quién suele ser responsable de qué en virtud de un contrato de arrendamiento de tierras agrícolas?
Los agricultores y terratenientes prácticamente tienen la libertad de dividir las responsabilidades clave en un arrendamiento de tierras agrícolas como lo estimen conveniente. Ese es uno de los beneficios de tener un contrato de arrendamiento. La forma en que eligen hacerlo está influenciada por muchos factores, incluidas las preferencias personales, las consideraciones financieras, la duración del arrendamiento, si se trata de un arrendamiento en efectivo o un arrendamiento de acciones de cultivos, etc. La realidad es que cada contrato de arrendamiento es único.
Sin embargo, saber lo que se hace habitualmente puede ser útil durante el proceso de negociación. Si el terrateniente insiste en algo atípico, el agricultor podría pedir a cambio una reducción del alquiler o algún otro tipo de acuerdo para igualar el trato. Con esto en mente, la siguiente lista destaca algunas formas habituales en que los terratenientes y agricultores asignan responsabilidades en un arrendamiento básico de tierras agrícolas. Estos puntos sirven simplemente como referencia. Tenga en cuenta que la mayoría de aspectos se pueden negociar hasta cierto punto.
Responsabilidades del terrateniente
Impuestos y gravámenes sobre la propiedad
La mayoría de los terratenientes pagarán los impuestos y gravámenes sobre la propiedad. A veces, los terratenientes de tierras incluirán algunos o todos estos costos en la tarifa de alquiler.
Seguro de propiedad
La parte que paga la cobertura del seguro de propiedad a menudo depende del tipo de seguro que tenga el terrateniente. Si el terrateniente ya tiene una póliza de propietario de granja, por lo general se encargará del seguro de propiedad bajo el contrato de arrendamiento. Sin embargo, las pólizas habituales para propietarios de viviendas no cubrirán la pérdida o el daño a la propiedad una vez que la actividad comercial se lleve a cabo en las tierras de cultivo. Por lo tanto, si el terrateniente solo tiene una póliza de propietario de vivienda, puede que se rehúse a asumir los costos adicionales de obtener una póliza de propietario de granja para cubrir la operación del agricultor.
Reparación de los problemas importantes
Los terratenientes por lo general asumen la responsabilidad de hacer reparaciones cuando se dan problemas importantes. Estas reparaciones requieren habilidad y experiencia para llevarlas a cabo y pueden incluir reparaciones estructurales, eléctricas y de plomería importantes. A veces, el terrateniente prefiere que el agricultor contrate a alguien para que lo haga, y luego lo deduce el costo de la renta. En cualquier caso, los siguientes son algunos ejemplos de reparaciones importantes que los terratenientes suelen realizar:
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Sistemas de suministro de agua, incluidas bombas de pozo y equipos de riego
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Componentes estructurales, incluidos graneros y cercas
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Revestimiento exterior y techado de edificios
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Sistemas de tratamiento de residuos
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Sistemas de calefacción y ventilación
Mantenimiento de zonas comunes
El terrateniente comúnmente se encargará del mantenimiento de las áreas que se comparten por el terrateniente, el agricultor o cualquier otro inquilino, como estacionamientos o entradas. Si el agricultor es el único que utiliza estas áreas, generalmente será responsable de mantenerlas en buen estado.
Responsabilidades de los agricultores
Impuestos relacionados con la producción agrícola e impuestos sobre las ventas
Si las actividades del agricultor están sujetas a algún impuesto, como los impuestos sobre las ventas y el uso de productos con valor añadido, lo más probable es que el agricultor sea responsable de pagarlos.
Seguro de responsabilidad civil
La mayoría de los terratenientes requerirán que el agricultor tenga un seguro de responsabilidad civil general y que nombre al terrateniente como asegurado adicional durante el período del arrendamiento. El monto de la cobertura puede variar entre $1 millón y $5 millones o más, dependiendo de las actividades del agricultor y el uso de la tierra.
Seguro de propiedad
Los terratenientes que opten por no cambiarse de una póliza de propietario de vivienda a una póliza de propietario de granja probablemente requerirán que el agricultor incluya un seguro de propiedad en su póliza de responsabilidad civil general y nombre al dueño de la propiedad como asegurado adicional.
Reparaciones de problemas menores y mantenimiento
Por lo general, el agricultor es responsable de los gastos y la mano de obra asociados con las reparaciones que no requieren mano de obra calificada. El agricultor también suele ser responsable del mantenimiento y el cuidado de rutina para evitar el deterioro de los edificios y otras instalaciones o servicios que estén en la tierra arrendada. Esto incluye reparaciones menores y mantenimiento de cercas, terrazas, zanjas, árboles, etc., y puede incluir tareas como el mantenimiento anual y el repintado.
Servicios
Por lo general, el inquilino es responsable de pagar la energía y el combustible para hacer funcionar la operación de la granja. Esto incluye electricidad, servicios de gas, teléfono, conexión a Internet, recolección de basura, quitanieves, corte de césped, agua, servicios de alcantarillado, etc.
Hierbas nocivas
Esto incluye tomar medidas para controlar y destruir adecuadamente las plantas invasoras.
Prácticas de conservación
Si existe un plan de acción de conservación a través del Servicio de Conservación de Recursos Nacionales (NRCS, por sus siglas en inglés) del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA, por sus siglas en inglés), es probable que el agricultor sea el principal responsable de cumplir con el plan. A cambio, el agricultor generalmente recibe los pagos del Programa de Incentivos a la Calidad Ambiental (EQIP, por sus siglas en inglés). Los terratenientes de tierras suelen estar dispuestos a aceptar una reducción en el alquiler si los pagos de incentivos no compensan completamente los costos adicionales para el agricultor, ya que en última instancia el terrateniente recibe los beneficios de conservación a largo plazo de la tierra.
Certificaciones orgánicas
Si las tierras de cultivo aún no están certificadas como orgánicas, el agricultor suele ser el que asume los costos y los esfuerzos para obtener la certificación. El agricultor puede tratar de negociar una reducción en el alquiler u otro acuerdo para compensar estos costos adicionales, si el terrateniente valora los beneficios a largo plazo de la certificación.
¿Y las mejoras?
Hay varias formas de manejar los costos de hacer y mantener mejoras permanentes en las tierras de cultivo, como la construcción de edificios, estructuras de almacenamiento, invernaderos, etc. Una forma es que el terrateniente pague las mejoras acordadas como parte del contrato de alquiler con el entendimiento de que el alquiler puede aumentar. Otra opción es que el terrateniente y el agricultor compartan los costos de alguna forma. Por ejemplo: el agricultor puede proporcionar la mano de obra para construir un invernadero, mientras que el terrateniente puede pagar los materiales. Otra opción es que el agricultor pague por las mejoras en su totalidad.
La forma en que se manejan las mejoras a menudo depende de la duración del contrato de arrendamiento y del grado de participación del terrateniente. Por lo general, los terrateniente contribuyen más a las mejoras con un arrendamiento de cultivos compartidos, que con un arrendamiento de renta en efectivo. Por el contrario, los agricultores contribuyen más con un arrendamiento a largo plazo. De cualquier manera, si el agricultor paga cualquier parte de una mejora, es una buena idea que el contrato de arrendamiento incluya una cláusula para que el agricultor sea reembolsado por el terrateniente por el valor no depreciado de la mejora, en caso de que el arrendamiento finalice antes de que termine la vida útil de la mejora. En otras palabras, si el agricultor paga por el invernadero y luego el arrendamiento se rescinde antes de tiempo después de solo dos años, el agricultor debe ser reembolsado por el valor no depreciado del invernadero en el segundo año. De lo contrario, el terrateniente obtiene una ganancia inesperada.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Esta guía no proporciona asesoramiento legal ni establece una relación de abogado-cliente entre el lector y el autor. Consulte a un abogado para obtener asesoramiento específico para su situación y el estado en el que opera.