Conceptos Básicos de Diligencia Debida en una Parcela Agrícola

¿Quiere saber más sobre una parcela antes de alquilarla o comprarla? ¿O investigar el terreno en el que se encuentra actualmente antes de iniciar una nueva actividad agrícola? Venga de donde venga, saber si un terreno es adecuado para sus objetivos empresariales agrícolas es una tarea importante. Estamos aquí para ayudarle a empezar.

El proceso de investigar si un terreno específico cumplirá con sus necesidades (desde el punto de vista jurídico) se denomina «diligencia debida». En esta guía repasaremos algunas de las preguntas que cualquier agricultor o granjero querrá indagar en la investigación de la diligencia debida y la justificación de dichas preguntas. Al final de esta guía seguramente desee una ayuda más minuciosa para realizar la diligencia debida por su cuenta, le recomendamos que lea nuestro manual: La diligencia debida en una parcela agrícola.

¿De qué manera investigar sobre la diligencia debida puede incrementar mi resiliencia?

El terreno está implicado en una red de relaciones. Los agricultores y granjeros están en sintonía con muchas de estas relaciones, como cuáles son los cultivos que prosperan en el suelo, por dónde fluye el agua y cómo son los vecinos. La compra o el alquiler de terrenos también puede conllevar a asociaciones con bancos, arrendadores y/o inversores. Y, lo que es más importante, existen relaciones jurídicas: líneas fronterizas, servidumbres, arrendamientos adicionales y otros usos o accesos legalmente permitidos o prohibidos en el terreno.

Estas conexiones jurídicas son las más fáciles de olvidar cuando se avanza en un nuevo proyecto de administración de tierras. Imagine que busca un terreno para alquilar o comprar y acaba de visitar una propiedad dentro de su rango de precios. La ubicación es excelente, el suelo es rico y ya hay un cobertizo de almacenamiento en el lugar. ¡Está encantado! Es un momento difícil para recordar que hay que frenar y preguntarse: «¿Las servidumbres, los litigios fronterizos o las prohibiciones de zonificación de aquí respaldan la idea a futuro que tengo para este terreno?» O tal vez hace años que tiene su propiedad, pero se le presenta una interesante oportunidad de subvención que podría ayudarle a construir el espacio de taller de sus sueños. ¿Las características legales de su terreno respaldan el nuevo proyecto?

Estas son las preguntas que exige la diligencia debida. El conocimiento es poder. La información que recopile a través de la diligencia debida le permitirá tomar una decisión que esté realmente al servicio de sus sueños y objetivos, incluso si esa decisión significa renunciar a un terreno que al inicio parecía perfecto para usted o decidir solicitar a las autoridades de zonificación que permitan un proyecto en el suyo.

A continuación, le ofrecemos algunas preguntas que pueden orientar su investigación de la diligencia debida. Tanto si desea comprar un terreno, arrendarlo o conocer la propiedad que ya posee, las consultas que figuran a continuación le ayudarán a encontrar un camino que se ajuste a sus prioridades empresariales. Se recomienda leer la explicación de cada una. Luego, haga el ejercicio de jerarquización para poder identificar los aspectos que desea empezar a investigar a medida que realiza su diligencia debida.

Haga las preguntas adecuadas

¿Me permitirá el reglamento de zonificación hacer lo que quiero en este terreno?

Por lo general, el mapa de zonificación de un pueblo, ciudad o condado secciona el área en zonas de uso. Existen normas complementarias (usualmente denominadas reglamento de zonificación u disposición sobre el uso del suelo) establecidas por el órgano de gobierno local que describen qué tipos de fines están permitidos o prohibidos en cada lugar. La idea es restringir las parcelas cercanas entre sí a determinados usos o actividades compatibles, por ejemplo, permitir viviendas, escuelas y parques en una zona residencial pero mantener fábricas nocivas en una área manufacturera. Incluso si el terreno que espera utilizar está en una zona agrícola, puede encontrarse con que la reglamentación prohíbe o no permite explícitamente actividades no agrícolas, como bodas, talleres, Airbnb o festivales. En ese caso, puede que tenga que solicitar una varianza o un permiso de uso especial a las autoridades de zonificación o, como alternativa, abogar por cambios en el código. Decidir comprar o alquilar un terreno con un reglamento de zonificación ambiguo o incompatible con sus ideas es una cuestión que requiere una evaluación personal de los riesgos. Seguir adelante con un proyecto en el terreno propio que no está explícitamente permitido en el reglamento de zonificación es un riesgo que algunos agricultores pueden tolerar mientras que otros no. Si necesita ayuda para resolver cuestiones de zonificación, lea el documento A2.

¿Dónde están los límites de la propiedad?

Antes de planificar cualquier modificación o construcción en su propiedad, es importante saber dónde están los límites de la misma. Cualquier construcción o cambio en el terreno deberá respetar los retranqueos (la zona entre una estructura y el límite de la propiedad en la que está prohibido construir).  La mejor manera de saber dónde están estos límites es consultar una tasación actualizada en la oficina del registro de la propiedad o contratar a un agrimensor. Esto puede ser especialmente útil en las zonas rurales, donde las divisiones no suelen estar marcadas ni ser cuestionadas de manera clara.

Una vez que sepa en qué parte de la tierra se encuentra el límite de la propiedad, podrá detectar más fácilmente los problemas que puedan dar lugar a un conflicto, una disminución del valor del terreno o cuestiones de responsabilidad civil más adelante. Por ejemplo, un vecino puede haber construido un cobertizo sin querer en su propiedad, pensando que la línea divisoria estaba en un lugar distinto. El uso continuado de ese cobertizo o edificio podría acarrear problemas de responsabilidad civil que conviene tener en cuenta antes de seguir adelante. Por otro lado, puede que vea la zona perfecta para cultivar troncos productores de setas o establecer un sistema agroforestal, pero ese lugar puede estar dividido entre la propiedad en cuestión y la propiedad vecina. Si es así, ¡le interesará saber esto! Sin embargo, fiarse de las líneas divisorias es la excepción más que la regla. Por lo general, no se dispone de un tasación actualizada y la contratación de un agrimensor no entra en el presupuesto. Muchos propietarios (actuales y futuros) dependen de las marcas existentes, como las líneas de árboles, las vallas y las impresiones de los vecinos. Aunque, como muchos agricultores descubren años después, estas guías pueden no ser exactas. Los límites de la propiedad son a menudo un ejercicio de gestión de riesgos. Si la línea del terreno no está exactamente donde usted cree, ¿cómo afectará eso a su potencial de ingresos y a su calidad de vida?

¿Estoy a gusto con los vecinos?

Aunque no es específicamente una relación jurídica, ¡evaluar su compatibilidad con los vecinos es una parte fundamental de la diligencia debida! Es posible que no pueda conocerlos antes de comprometerse con una compra o alquiler, pero no deje que eso le impida informarse tanto como pueda. ¿Hay señales en su propiedad que le preocupen? ¿Existen indicadores del uso de productos químicos que puedan afectar a su propia actividad debido a la pérdida de estos mismos productos? ¿Hay maquinaria ruidosa en la propiedad? ¿U otras influencias que puedan interferir con sus planes de negocio y/o calidad de vida, como aguas residuales, escorrentías o tráfico frecuente? Este sondeo es delicado porque, en última instancia, se juzga un libro por su portada. Debe prestar atención a cómo se siente con lo que va conociendo de los vecinos y evaluar si necesita más información antes de seguir adelante, esto le ayudará a estar seguro de cualquier decisión que tome.

¿Hay otras personas que utilizan el terreno?

Se trata de una pregunta importante sobre la cual profundizar ya que le ayudará a analizar cuál sería su lugar en una batalla legal en el futuro. La mejor forma de recabar información en este caso es recorrer la propiedad a fondo, tomando nota de los lugares en los que observe signos de actividad humana. ¿Hay señales de que alguien ha estado tirando basura en el bosque? ¿O indicios de antiguos jardines, huellas de neumáticos o señales de tala de árboles? Es muy posible que el propietario actual conozca la historia de todas las actividades que ve. Pero en los casos en que no es así, es necesario seguir investigando. Puede haber acuerdos no documentados con los vecinos o un uso ilícito del terreno que podrían acarrearle problemas de responsabilidad y litigios sobre la propiedad más adelante. Para más información sobre los riesgos jurídicos del uso no autorizado del suelo, lea nuestra guía A1.

¿Existen servidumbres en la propiedad?

La mayoría de los terrenos están gravados de alguna manera, lo que significa que existe un acuerdo legal que da acceso al mismo a otras personas aparte del propietario/propietarios o que limita lo que el propietario/propietarios pueden hacer con su propiedad. Las servidumbres son uno de los tipos de limitaciones más comunes. Por ejemplo, muchas propiedades tienen servidumbres de servicios públicos que permiten a las empresas de servicios acceder a partes del terreno para el mantenimiento de tuberías, cables, etc. Esto puede implicar mover tierra, derribar estructuras o rociar productos químicos. Muchas propiedades agrarias también pueden estar sujetas a servidumbres de conservación, que preservan la tierra para uso agrícola pero pueden dificultar a los agricultores y granjeros cualquier desarrollo en su propiedad que no sea estrictamente para ese uso (como la construcción de un espacio para talleres). Es bueno saber dónde se encuentran estas servidumbres en su propiedad, y los términos específicos de estas, a la hora de comprometerse con un proyecto, arrendamiento o compra de tierras.

Las servidumbres suelen estar documentadas en la oficina de registros de la propiedad del condado (o su equivalente local) y pueden consultarse en persona o en línea. Para obtener más información sobre cómo realizar la diligencia debida utilizando los registros de la propiedad del condado, lea Cómo realizar la diligencia debida en una parcela agrícola.

Identificar el paso siguiente

La diligencia debida consiste en comprobar si las características jurídicas del terreno se ajustan a sus objetivos. Esto significa investigar para identificar los costos, beneficios y responsabilidades asociados a la parcela prevista y equilibrarlos con sus usos, ahora y en el futuro. Para ello, ¡puede ser útil conectar con lo que específicamente está haciendo o espera hacer con la tierra!

Pruebe esto: tómese 5 minutos para anotar todo lo que hace o cree que quiere hacer en el terreno. ¿Desea ampliar los campos o la zona de pasto en el futuro? ¿Construir nuevas estructuras? ¿Alojar talleres, huéspedes de AirBnb u otras formas de agroturismo? Si posee o piensa adquirir tierras, ¿las pasará a su familia o espera venderlas cuando se jubile?

Una vez que tenga su lista, repase cada punto y coloque una estrella junto a los planes/sueños que le parezcan más importantes. En otras palabras, destaque los elementos de la lista a lo cuales no renunciaría, ¿quizá porque son vitales para su rentabilidad o son fundamentales para su calidad de vida?

Con el listado de prioridades, ¡está listo para seguir investigando!

Identifique a continuación 1 o 2 preguntas que considere crucial responder para apoyar sus planes de preferencia:

1. ¿El reglamento de zonificación me permitirá realizar esta actividad?

2. ¿Cuáles son los límites de la propiedad del lugar donde quiero realizar esta actividad?

3. ¿Estoy a gusto con los vecinos? ¿Se sentirán cómodos con esta actividad?

4. ¿Otras personas tienen acceso al terreno donde quiero realizar esta actividad?

5. ¿Existen gravámenes sobre el terreno que interfieran con esta actividad?

Avanzando

1. ¿Está preparado para realizar el proceso de diligencia debida por su cuenta? ¡Qué bueno! Utilice estas preguntas para orientar su investigación.

2. ¿Quiere saber más sobre cómo realizar el proceso de diligencia debida por su cuenta, incluidas técnicas y procesos de investigación? Si desea más información, lea Cómo realizar la diligencia debida en una parcela agrícola.

3. ¿Desea abordar específicamente cuestiones de zonificación? Lea Estrategias para afrontar los retos y los reglamentos de zonificación.

4. ¿Desea ponerse en contacto con un abogado experto en el uso del suelo para que lleve a cabo el proceso de diligencia debida por usted? Si es así, tiene que investigar un poco si aún no conoce a un profesional con este tipo de experiencia. El mejor lugar para empezar es pedir referencias a asesores locales y colegas. Considere la posibilidad de ponerse en contacto con su agente de extensión para que le recomiende abogados. Póngase también en contacto con otros productores que lleven a cabo en sus propiedades actividades similares a las que usted espera realizar, sobre todo si se encuentran en una zona similar a la suya.